別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 鴻巣 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鴻巣 -3 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　高井　厚   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 74,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鴻巣市松原３丁目４４２７番２５ ｢松原３－８－６｣ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東4.2m市道 水道、ガス、下水 北本 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    60 ｍ、南   110 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 北本駅北西方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ環境の良好な住宅地域。住宅地域としてほぼ熟成しており、大きな地域要因の変動はない。 今後も暫くは現況を維持しつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線沿線の鴻巣市、北本市の住宅地域。需要者は、鴻巣市居住者又は同市に地縁乃至血縁を有する ３０代～４０代の一次取得者が中心であり、都内及び県南等からの転入は少ない。最寄駅徒歩圏外で利便性はやや劣る が、区画整然とした住宅地域で住環境は良好である。住宅地に対する需要の高まりを受け地価は上昇に転じている。中 心価格帯は、土地１４０㎡程度で１０００～１２００万円程度、新築戸建住宅は２５００～２７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 北本駅を最寄駅とする戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。対象地の規模・地域における賃貸市場の動向等を総合的に 勘案し収益価格の試算は断念した。近隣地域においては、戸建住宅用地として利用することを目的としたエンドユーザ ーによる自用目的の取引が中心であるため、市場性を反映した比準価格の説得力が高い。よって、代表標準地との検討 も踏まえた結果、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鴻巣 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    109,000 円／㎡ [102.8] 100 100 [101.5] 100 [154.8] [104.5] 100 74,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢、半導体不足、円安の進行等の複合 的要因により建物の建築費が高騰しており、 これが今後の地価に及ぼす影響を注視してい く必要がある。 一般住宅が連担する区画整然とした住宅地域 。熟成度の高い住宅地域であり、地域要因の 変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  +4.5 環境　　　　　　 +44.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％