別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 鴻巣 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鴻巣 -2 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　高井　厚   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 67,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鴻巣市生出塚１丁目７８５番３４ ｢生出塚１－１８－１０｣ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 鴻巣 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   150 ｍ、南   280 ｍ、北   260 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 鴻巣駅東方 2.1km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。ほぼ熟成した住宅地域で、目立った地域要因の変動 はない。今後も暫くは現況のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線沿線の鴻巣市、北本市の住宅地域。典型的需要者は、鴻巣市居住者又は同市に地縁乃至血縁を 有する３０代～４０代の一次取得者が中心であり、都内及び県南等からの転入は少ない。鴻巣駅への接近性はやや劣る ものの、区画整然とした住環境が良好な住宅地域で、地価は概ね横ばいとなった。中心となる価格帯は、土地１８０㎡ 程度で１２００～１３００万円程度、新築戸建住宅は２７００～２８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 鴻巣駅東方の徒歩圏外に位置する戸建住宅を中心とした住宅地域。対象地の規模・地域における賃貸市場の動向等を総 合的に勘案し収益価格の試算は断念した。近隣地域においては、戸建住宅用地として利用することを目的としたエンド ユーザーによる自用目的の取引が中心であるため、市場性を反映した比準価格の説得力が高い。よって、代表標準地と の検討も踏まえた結果、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鴻巣 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    109,000 円／㎡ [102.8] 100 100 [101.5] 100 [165.8] [101.5] 100 67,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢、半導体不足、円安の進行等の複合 的要因により建物の建築費が高騰しており、 これが今後の地価に及ぼす影響を注視してい く必要がある。 一般住宅の建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 である。熟成度の高いほぼ熟成した住宅地域 であり、地域要因の変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +44.4 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％