別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 羽生 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽生 -8 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　平野　光芳   TEL.

鑑定評価額 2,960,000 円  １㎡当たりの価格 9,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽生市大字弥勒字西村１１４８番 ②地積 　(㎡) 302   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅や農家住宅 等が見られる住宅地 域 南4.4m市道 水道 羽生 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．４ ｍ市道 交通 施設 羽生駅東方 5.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はなく当分の間現状程度の利用を維持。地価水準はコロナ禍が緩和するもロシアのウク ライナ侵攻と円安によるインフレ、実質賃金減少、金利上昇等により、下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は羽生市を中心に行田市・加須市等に存する市街化調整区域内の住宅地域。需要者は羽生市内を中心に周辺 市の居住者も含まれる。市場の需給動向は近隣地域が羽生駅から５㎞以上離れ、農家住宅及び一般住宅が散在する地域 であり、高齢化や人口の減少及び所得の伸び悩み等の影響のほかコロナ禍が継続、景気の先行き不透明感も相俟って需 要は弱い。土地は１㎡当たり１００００～１４０００円程度であり、新築戸建住宅は殆んど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、周辺に農地が多い中、農家住宅・一般住宅等が散在する集落地域であり、自用目的の取引が主である。取 引事例比較法では、いずれも羽生市内で市街化調整区域に存する住宅地の事例を採用しており、求められた価格の精度 は高く規範性が高い。また、収益還元法については、賃貸市場が未成熟であることから適用を断念した。よって比準価 格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　行田 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,600 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [127.8] [100.0] 100 9,780  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,950 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減、世帯数は微増傾向。昨年１ ～９月の前年同期比土地取引件数は約９．６ ％の増加、同新設住宅戸数は約１８．４％減 少。 Ｒ４年１月まで５年間の大字弥勒の世帯数は １３（４．０％）増、人口は８３（９．４％ ）減で市平均の５．９％増、２．５％減より 劣る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.8 交通・接近　　　 +12.1 環境　　　　　　 +14.9 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％