鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

狭山 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５Ｋ７２８４ -5	狭山市		建付地	（　）	ほぼ台形	西5m市道、北4m、角地		１中専 (70,200)
b	５Ｋ９５３０ -21	狭山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	５Ｋ６０１９ -48	狭山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、南西6m、角地		１中専 (70,160)
d	５Ｋ７２８４ -56	狭山市		建付地	（　）	不整形	南6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	５Ｋ６０１９ -19	狭山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.2m市道、中間画地		１中専 (60,168)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 135,573	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	132,053	100 [ 100.0]	132,053	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	138,000
b	(　 ) 115,437	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	115,437	100 [ 94.4]	122,285		128,000
c	(　 ) 119,574	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	119,219	100 [ 93.7]	127,235		133,000
d	(　 ) 102,583	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	120,686	100 [ 90.7]	133,061		139,000
e	(　 ) 107,084	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	101,023	100 [ 89.1]	113,382		118,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 -3.1
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.4	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.4	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.4	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -10.5	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.4	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.2	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 131,000 円／㎡]

狭山 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,825,373	667,340	3,158,033	2,231,120	926,913	（　0.9725） 901,423	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	20,031,622 円　　　　（　 97,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

狭山 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	180 ％	206 ㎡	12.7 m x 16.4 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１室３０㎡程度の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	90.00	100.0	90.00	1,747	157,000	1.0	157,000
							1.0	157,000
2～ 2	居宅	90.00	100.0	90.00	1,797	162,000	1.0	162,000
							1.0	162,000
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		319,000		319,000
								319,000

⑨年額支払賃料	319,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,828,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,828,000 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 160,776 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,667,224 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	319,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,056 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 319,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 155,093 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,825,373 円　　　　（　 18,570 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５Ｋ７９７２賃　　　　-5	1,888 ( 1,887)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.2]	100 [101.5]	1,856	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,822 円/㎡　月額支払賃料（　 1,747 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５Ｋ７９７２賃　　　　-1	1,474 ( 1,472)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 82.9]	100 [104.5]	1,772
c	５Ｋ３８９０賃　　　　-7	1,324 ( 1,324)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 81.6]	100 [101.5]	1,837

狭山 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	167,000 円	33,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	114,840 円	3,828,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 51,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 267,200 円	33,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	33,400 円	33,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,400 円	33,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 667,340 円　（　　　　　　 3,240 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,400,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,231,120 円（　　　　　 10,831 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,825,373 円
②総費用	667,340 円
③純収益　①－②	3,158,033 円
④建物等に帰属する純収益	2,231,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	926,913 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	901,423 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,376 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,031,622 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
狭山 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

狭山 -12

埼玉県

埼玉第４

氏名

不動産鑑定士　佐藤　宏昭

TEL.

鑑定評価額

27,200,000 円

１㎡当たりの価格

132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	狭山市富士見１丁目６０６２番４｢富士見１－２６－１５｣				②地積　(㎡)	206 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他） (60,180)
	1:1.2	住宅Ｗ2	中小規模の一般住宅等が見られる住宅地域	南東4.5m市道	水道、ガス、下水	狭山市 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 30 ｍ、南 55 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 208 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中小規模の戸建住宅のほかア
パート等も見られる従来から
の住宅地域。

街

路

基準方位　北　　　
　　　　　　　４．
５ｍ市道

交通

施設

狭山市駅南東方

1.1km

法令

規制

１中専
(60,180)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は中規模住宅が多い低層住宅地域であったが、近年の新規供給では土地の細分化が見られる。地域要因
に大きな変化・変動はなく、住宅需要は概ね安定しているが、地価動向は横ばい乃至微増傾向である。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 132,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 98,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、西武新宿線・同池袋線沿線で狭山市及び隣接市の住宅地域を圏域とする。需要者の中心は狭山市居住者
が多く、同一需給圏外からの転入者は少ない状況である。近隣地域及び周辺は、小規模な新規の宅地供給が見られ、需
給は概ね安定している。市場における中心的価格帯は、土地が２００㎡程度の場合、２，６００万円程度、新築戸建物
件で４，０００万円を超えるため、総額の面から画地の細分化も見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び周辺においては、自己使用目的の戸建住宅に対する住宅需要が中心であるが、中低層の賃貸用共同住宅に
対する需要も認められる。比準価格は同一需給圏内の類似地域において規範性のある取引事例から比準したもので、収
益価格は現実の賃貸市場の実態を反映したものである。したがって取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益
価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　狭山 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 146,000 円／㎡

[102.1]
100

100
[104.5]

100
[112.7]

[104.5]
100

132,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    130,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響は、正常化
に向かいつつあるが、今後は、進行するイン
フレの景気への悪影響が懸念される。

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変
動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.3
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

狭山 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５Ｋ８７１１ -57	狭山市		更地	（　）	長方形	南東4.5m市道、北西4m、二方路		２住居 (70,180)
b	５Ｋ６０１９ -19	狭山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.2m市道、中間画地		１中専 (60,168)
c	５Ｋ６０１９ -48	狭山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、南西6m、角地		１中専 (70,160)
d	５Ｋ７２８４ -5	狭山市		建付地	（　）	ほぼ台形	西5m市道、北4m、角地		１中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 123,870	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 106.6]	117,479	100 [ 108.1]	108,676	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	114,000
b	(　 ) 107,084	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	102,841	100 [ 78.0]	131,847		138,000
c	(　 ) 119,574	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	119,456	100 [ 89.8]	133,024		139,000
d	(　 ) 135,573	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	132,705	100 [ 97.2]	136,528		143,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 132,000 円／㎡]

狭山 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,993,258	700,080	3,293,178	2,351,360	941,818	（　0.9725） 915,918	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	20,353,733 円　　　　（　 98,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

狭山 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	180 ％	206 ㎡	12.7 m x 16.4 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者向け（平均専有面積約３０㎡程度）のＬＳ造２階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	90.00	100.0	90.00	1,833	164,970	1.0	164,970
							1.0	164,970
2～ 2	居宅	90.00	100.0	90.00	1,867	168,030	1.0	168,030
							1.0	168,030
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		333,000		333,000
								333,000

⑨年額支払賃料	333,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,996,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,996,000 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 167,832 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,828,168 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	333,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,190 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 333,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 161,900 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,993,258 円　　　　（　 19,385 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５Ｋ７９７２賃　　　　-7	1,579 ( 1,484)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	100 [102.0]	1,536	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,912 円/㎡　月額支払賃料（　 1,833 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５Ｋ３８９０賃　　　　-6	1,658 ( 1,590)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 78.0]	100 [110.0]	2,034
c	５Ｋ７９７２賃　　　　-2	1,663 ( 1,594)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 79.0]	100 [100.0]	2,170

狭山 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	176,000 円	35,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	119,880 円	3,996,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 281,600 円	35,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	35,200 円	35,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,200 円	35,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 700,080 円　（　　　　　　 3,398 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,200,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,351,360 円（　　　　　 11,414 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,993,258 円
②総費用	700,080 円
③純収益　①－②	3,293,178 円
④建物等に帰属する純収益	2,351,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	941,818 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	915,918 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,446 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,353,733 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,800 円／㎡）