別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 狭山 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   狭山 -4 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　柴田　泰邦   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 35,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 狭山市柏原字上宿１６３３番５ ②地積 　(㎡) 339   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が見られる住宅地 域 北東5m市道 水道、下水 狭山市 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    85 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 狭山市駅北西方 3.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の市街化調整区域内に立地する農家住宅地域。特段の地域要因の変動はなく、今後も現状程度で推移すると 見られる。農家住宅地の地価はやや弱含みと予想される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西武線で狭山市及びその周辺市町の市街化調整区域内の農家住宅地域が圏域。需要者は地元に地縁のある 者が中心。圏外からの転入者は少ない。市街地から遠い市街化調整区域のため人口減と少子高齢化の影響は強く、新規 の宅地開発も少ない。市場における中心的価格帯は、土地が３３０㎡程度で１，２００万円弱程度。昨年は敷地１５０ ㎡程度の建売住宅で総額２，６００万円～２，８００万円程度の分譲販売が見られた。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は相対的に規範性が高い事例を採用しており、農家住宅等は周辺取引価格との比較目線で主に価格が形成され ているため、比準価格の信頼度は高いと思料する。収益価格については賃貸市場が熟成していないため試算を断念した 。したがって、取引の実態を反映した比準価格を標準に、類似標準地の価格動向や均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を 上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [160.2] [100.0] 100 35,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 貨幣価値の先行き下落感から不動産への投資 は需要増の傾向にあるが、調整区域内の宅地 への投資は大規模な物流施設用地が多く、住 宅投資は低調。 価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変 動は特にない。 価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の 変動は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.3 環境　　　　　　 +53.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％