別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 春日部 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日部 9-2 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　西原　崇   TEL.

鑑定評価額 487,000,000 円  １㎡当たりの価格 61,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日部市下柳字森田５２８番１外 ②地積 　(㎡) 7,903   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 倉庫 Ｓ6 国道沿いに倉庫等が 見られる地域 南38m国道 水道 藤の牛島 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   240 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 流通業務地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     8,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３８ｍ国道 交通 施設 藤の牛島駅北東方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いに倉庫等が見られる地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。ネット通販等の需要増大 により、物流用地の需要は増加している。 (3)最有効使用の判定 流通業務地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、埼玉県東部及び隣接する千葉県・茨城県のうち、国道４号線及び同バイパス、国道１６号線、国道１２ ２号線及び同バイパス付近の工業地域の圏域である。需要者は物流業者または中小の製造業者が中心である。圏央道の 開通や国道４号バイパスの４車線化に伴い、物流施設用地の取引が活発化している。また、ネット通販等の需要の増大 により配送業の需要が増加し、物流用地の需要は増加している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は中小の倉庫や工場が見られる工業地域である。適切な賃貸事例が得られなかったため、収益還元法の適用 は断念した。地域内では自用目的の取引が中心であるため比準価格を重視し、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久喜 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,800 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [ 89.2] [100.0] 100 61,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和２年以降新型コロナウィルス感染症の問 題が不動産市況に影響を及ぼしてきたが、物 流用地の地価は引き続き上昇傾向である。 国道１６号線沿いに倉庫等が見られる地域で ある。二車線の国道であり系統連続性に優れ ていることから、物流施設用地の需要は堅調 である。 倉庫用地としての規模は標準的である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -15.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％