鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

春日部 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｙ２３１２１４０１ -95	春日部市		更地	（　）	台形	北4.5m市道、東4.5m、角地		｢調区｣ (70,200)
b	Ｙ２３１２１４０１ -94	春日部市		建付地	（　）	ほぼ整形	北14.2m県道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
c	２３１２１４０９ -90	春日部市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8.1m市道、中間画地		工業地区計画等 (60,200)
d	Ｙ２３１２４００５ -90	幸手市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9.5m市道、中間画地		工専 (60,200)
e	２３１２３８０５ -92	蓮田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東23.8m国道、北西5.5m、角地		｢調区｣ (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,716	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.4]	48,301	100 [ 75.8]	63,722	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	65,000
b	(　 ) 28,414	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	41,769	100 [ 65.9]	63,382		64,600
c	(　 ) 72,939	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 115.0]	64,377	100 [ 99.8]	64,506		65,800
d	(　 ) 48,344	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	42,585	100 [ 72.6]	58,657		59,800
e	(　 ) 47,501	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 126.0]	37,812	100 [ 61.4]	61,583		62,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +5.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -18.0	環境　　　　 -22.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +26.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,300 円／㎡]

春日部 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないので不採用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,708,532	4,196,231	10,512,301	9,315,000	1,197,301	（　0.9577） 1,146,655	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	28,666,375 円　　　　（　 11,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日部 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	844.57	Ｓ2	964.57
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	2,592 ㎡	53.0 m x 50.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの２階建倉庫兼事務所、現況建物が地域の標準と判断。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	倉庫	844.57	100.0	844.57	1,380	1,165,507	5.0	5,827,535
							0.0	0
2～	事務所	120.00	100.0	120.00	1,380	165,600	5.0	828,000
							0.0	0
～

～

～

計		964.57	100.0	964.57		1,331,107		6,655,535
								0

⑨年額支払賃料	1,331,107 円　×　12ヶ月　＝　 15,973,284 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 964.57 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,973,284 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,325,783 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,647,501 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,655,535 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 61,031 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,708,532 円　　　　（　 5,675 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２３１２１４０１　　　　-90	991 ( 938)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	1,388	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,386 円/㎡　月額支払賃料（　 1,380 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２３１２１４０９　　　　-90	1,360 ( 1,360)	100 [100.0]	[104.7] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [121.0]	100 [111.0]	1,247
c	Ｑ２３１２１４０９　　　　-91	1,092 ( 1,060)	100 [100.0]	[104.4] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	1,455

春日部 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	750,000 円	150,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	638,931 円	15,973,284　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,472,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 960,000 円	150,000,000　×　　 40.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	225,000 円	150,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	150,000 円	150,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,196,231 円　（　　　　　　 1,619 円／㎡）　　（経費率　　 28.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9577

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	150,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 964.57 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0621	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,315,000 円（　　　　　 3,594 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,708,532 円
②総費用	4,196,231 円
③純収益　①－②	10,512,301 円
④建物等に帰属する純収益	9,315,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,197,301 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,146,655 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 442 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,666,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
春日部 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

春日部 9-1

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　中島　信吾

TEL.

鑑定評価額

163,000,000 円

１㎡当たりの価格

63,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	春日部市不動院野字次郎右エ門２７４２番１外				②地積　(㎡)	2,592 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1	倉庫兼事務所Ｓ2	配送センター、倉庫等が断続する流通業務地域	北西12m県道、南西側道	水道、下水	春日部 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 10 ｍ、南 0 ｍ、北 250 ｍ

②標準的使用

流通業務用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 45.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

春日部駅北方

2.5km

法令

規制

準工
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

需給とも特定エリア（工業団地内、４号バイパス・１６号が交差する庄和ＩＣ周辺）に集中しており、物流施設
はやや供給過剰の懸念あり。それでもＥＣ事業者の需要は堅調であるため、当面は現状維持が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ流通業務用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 64,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は埼玉県東部地区の流通業務地及び大規模・中小工場の立地する広域的な圏域。需要者は運輸・倉庫等流通
系企業及び製造業を主とする大手・中小の事業主である。昨年は、供給停滞・コスト増・円安進行等で製造業の国内回
帰も見られたが、物流・倉庫等の優良物件への需要は変わらず、鈍化乍らも上昇トレンドは続いている。但し、ここ数
年不動院野エリアでは指標取引が無く価格水準は流動的である。土地相場（坪単価）は２１万円を上回る程度と推定。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は直接法で２階建倉庫兼事務所を想定し、中小規模倉庫の賃貸事例を採用したが、同一利用目的である反面、
対象標準地とは需要者の属性や地域性等で差異が生じ、且つ建築費膨張の影響もあって昨年同様低位となった。また、
積算価格は後述の通り求められなかった。よって本件では、前年価格との連続性の中で流通業務地の市場価値を適正に
反映した比準価格を中心とし、収益価格は験証に留め、さらに代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　久喜 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 53,800 円／㎡

[101.5]
100

100
[100.0]

100
[ 89.1]

[102.0]
100

62,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

好調な大型物流施設も物件の選択肢の多さに
加え、物価高等を背景とした事業環境の先行
き不透明感が高まる中、テナントはより選別
的になっている。

国道１６号・同４号バイパス周辺エリアでは
、空室率上昇懸念もあるが、ＥＣ事業者や物
流会社等の需要が底堅く推移している。地価
は若干上昇傾向。

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

春日部 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｙ２３１２１４０１ -90	春日部市		建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		工業地区計画等 (60,200)
b	Ｙ２３１２１４０１ -93	春日部市		建付地	（　）	長方形	西7.1m市道、中間画地		工業地区計画等 (60,200)
c	Ｙ２３１２１４０１ -95	春日部市		更地	（　）	台形	北4.5m市道、東4.5m、角地		｢調区｣ (70,200)
d	２３１２１４０９ -90	春日部市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8.1m市道、中間画地		工業地区計画等 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,633	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	52,962	100 [ 83.2]	63,656	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	64,900
b	(　 ) 46,961	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	61,402	100 [ 104.9]	58,534		59,700
c	(　 ) 49,716	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.4]	48,301	100 [ 76.5]	63,139		64,400
d	(　 ) 72,939	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 115.0]	64,377	100 [ 101.0]	63,740		65,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +5.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,800 円／㎡]

春日部 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の工業地域内（流通業務地）内で、再調達原価の把握が出来なかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,921,696	4,196,191	10,725,505	9,315,000	1,410,505	（　0.9577） 1,350,841	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	33,771,025 円　　　　（　 13,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日部 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	844.57	Ｓ2	964.57
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	2,592 ㎡	53.0 m x 50.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的な倉庫兼事務所で形式は駐車場付一棟貸し、　賃料算定基準の賃貸面積は２９０坪程度

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

倉庫兼事務所として一括貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	倉庫	844.57	100.0	844.57	1,400	1,182,398	5.0	5,911,990
							0.0	0
2～	事務所	120.00	100.0	120.00	1,400	168,000	5.0	840,000
							0.0	0
～

～

～

計		964.57	100.0	964.57		1,350,398		6,751,990
								0

⑨年額支払賃料	1,350,398 円　×　12ヶ月　＝　 16,204,776 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 964.57 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,204,776 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,344,996 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,859,780 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,751,990 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 61,916 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,921,696 円　　　　（　 5,757 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２３１２１４０１　　　　-90	991 ( 938)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	1,388	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,406 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２３１２１４０９　　　　-90	1,360 ( 1,360)	100 [100.0]	[104.7] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [121.0]	100 [111.0]	1,247
c	Ｑ２３１２１４０９　　　　-91	1,092 ( 1,060)	100 [100.0]	[104.4] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	1,455

春日部 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	750,000 円	150,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	648,191 円	16,204,776　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,463,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 960,000 円	150,000,000　×　　 40.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	225,000 円	150,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	150,000 円	150,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,196,191 円　（　　　　　　 1,619 円／㎡）　　（経費率　　 28.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9577

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	150,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 964.57 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0621	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,315,000 円（　　　　　 3,594 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,921,696 円
②総費用	4,196,191 円
③純収益　①－②	10,725,505 円
④建物等に帰属する純収益	9,315,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,410,505 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,350,841 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 521 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,771,025 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,000 円／㎡）