鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

春日部 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｙ２３１２１４０９ -77	春日部市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東24m県道、北東15m、角地		商業 (90,400)
b	２３１２１４０１ -71	春日部市		貸家建付地	（　）	長方形	南西15m県道、中間画地		商業 (80,400)
c	２３１２１４０９ -70	春日部市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	０４Ｃ００ -12	越谷市		建付地	（　）	台形	南東10.8m市道、中間画地		近商 (80,200)
e	０４Ｋ００ -908	越谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7.8m県道、中間画地		商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 206,810	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	195,386	100 [ 80.6]	242,414	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	242,000
b	(　 ) 140,965	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	140,965	100 [ 55.5]	253,991		254,000
c	(　 ) 142,189	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	141,905	100 [ 57.7]	245,936		246,000
d	(　 ) 198,442	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	202,492	100 [ 77.5]	261,280		261,000
e	(　 ) 225,171	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	225,171	100 [ 90.1]	249,912		250,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -41.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 253,000 円／㎡]

春日部 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,391,550	6,436,907	23,954,643	21,841,300	2,113,343	（　0.9507） 2,009,155	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	41,003,163 円　　　　（　 127,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日部 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	257.44	Ｓ5	1,266.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	323 ㎡	13.3 m x 24.1 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準地域の標準的使用及び公法上の規制等から上記のとおりとし、各階フロアー貸しで、基準階の賃貸面積は２０４．７２㎡である。

⑦有効率　 80.3 ％
の理由

店舗・事務所ビルとしては、標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	店舗	253.24	78.1	197.79	3,520	696,221	10.0	6,962,210
							0.0	0
2～ 2	事務所	253.24	80.8	204.72	3,120	638,726	5.0	3,193,630
							0.0	0
3～ 3	事務所	253.24	80.8	204.72	2,300	470,856	5.0	2,354,280
							0.0	0
4～ 4	事務所	253.24	80.8	204.72	2,300	470,856	5.0	2,354,280
							0.0	0
5～ 5	事務所	253.24	80.8	204.72	2,300	470,856	5.0	2,354,280
							0.0	0

計		1,266.20	80.3	1,016.67		2,747,515		17,218,680
								0

⑨年額支払賃料	2,747,515 円　×　12ヶ月　＝　 32,970,180 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,016.67 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,970,180 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,736,525 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,233,655 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,218,680 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 157,895 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,391,550 円　　　　（　 94,091 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２３１２１４０９　　　　-70	2,118 ( 2,055)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 70.0]	100 [149.0]	2,389	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,319 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｑ２３１２１４０９　　　　-74	2,946 ( 2,781)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 97.0]	100 [107.0]	100 [139.0]	2,553
c	Ｑ２３１２１４０９　　　　-71	1,936 ( 1,882)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 64.0]	100 [159.0]	2,238

春日部 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,585,000 円	317,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,318,807 円	32,970,180　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 711,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,028,800 円	317,000,000　×　　 40.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	475,500 円	317,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	317,000 円	317,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,436,907 円　（　　　　　　 19,929 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9507

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	317,000,000 円	設計監理料率　 241,000 円／㎡　×　 1,266.20 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,841,300 円（　　　　　 67,620 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,391,550 円
②総費用	6,436,907 円
③純収益　①－②	23,954,643 円
④建物等に帰属する純収益	21,841,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,113,343 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,009,155 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,220 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,003,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 127,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
春日部 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

春日部 5-4

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　中島　信吾

TEL.

鑑定評価額

79,500,000 円

１㎡当たりの価格

246,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	春日部市粕壁１丁目１番２外				②地積　(㎡)	323 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:2	店舗兼事務所Ｓ5	中高層の店舗ビル等が多い駅前通りの商業地域	北西30m県道	水道、ガス、下水	春日部 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 10 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ県道

交通

施設

春日部駅北東方

120m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

昨年はメイン通りに取引実例は無いが賃料水準は改善傾向。駅近で中央通り線の整備、春日部駅付近連続立体交
差事業（昨夏で用地の約５割確保）、ホテル開業等の好材料もあるが地価に影響は無く、当面は横這いと予測。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 253,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 125,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、春日部市及びその周辺都市の駅前を中心とした商業地域の圏域。需要者は地元法人や店舗等の個人事業
者が中心で利用形態は多様化傾向にある。駅東口では、高架事業の進捗に伴いテナントビルや店舗等が解体撤去され、
用地取得も進行中であるが、目安となる取引事例は見られず、周辺地価に影響は出ていない。コロナ感染症の行動制限
も昨年解除され、ビジネスホテルの開業等の好材料もあるが、土地相場は坪単価８５万円弱とほぼ昨年並で推移。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は５階建店舗兼事務所が基盤となっているが、新規賃貸物件は、ベントアップ需要効果で想定賃料を改善した
ものの、原材料の高騰や人手不足に伴う労務費等の上昇傾向は止まらず、収益性逓減の状態で現実の地価水準と乖離し
ている。また、積算価格は後述の通り原価法が適用出来なかった。本件では、前年価格との連続性の中で、実証的な比
準価格を中心に収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　春日部 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 364,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[148.5]

[100.0]
100

245,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    246,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ感染症の行動制限解除で感染抑制とサ
ービス消費の両立の進展が伺えるが本格的な
消費回復には至らず、テナント退出・撤退の
動きは続く。

１Ｆ募集賃料は高止まりで賃料水準はやや改
善。駅東口ではビジネスホテル（スーパーホ
テル埼玉）の開業や高架事業が進んでいるが
、地価は横這い。

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

春日部 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｙ２３１２１４０９ -77	春日部市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東24m県道、北東15m、角地		商業 (90,400)
b	０４Ｃ００ -12	越谷市		建付地	（　）	台形	南東10.8m市道、中間画地		近商 (80,200)
c	２３１２１４０９ -70	春日部市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	２３１２１４０１ -71	春日部市		貸家建付地	（　）	長方形	南西15m県道、中間画地		商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 206,810	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	195,386	100 [ 80.6]	242,414	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	242,000
b	(　 ) 198,442	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	202,492	100 [ 77.5]	261,280		261,000
c	(　 ) 142,189	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	141,905	100 [ 56.9]	249,394		249,000
d	(　 ) 140,965	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	140,965	100 [ 56.4]	249,938		250,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -29.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 253,000 円／㎡]

春日部 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が出来なかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,363,536	6,435,659	23,927,877	21,841,300	2,086,577	（　0.9507） 1,983,709	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	40,483,857 円　　　　（　 125,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日部 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	257.44	Ｓ5	1,266.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	323 ㎡	13.3 m x 24.1 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

想定建物は設計事務所に外部委託した。利用形式は各階フロア貸し、　賃料算定基準の賃貸面積は約６２坪

⑦有効率　 80.3 ％
の理由

中層店舗兼事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	店舗	253.24	78.1	197.79	3,600	712,044	10.0	7,120,440
							0.0	0
2～ 2	事務所	253.24	80.8	204.72	3,030	620,302	5.0	3,101,510
							0.0	0
3～ 3	事務所	253.24	80.8	204.72	2,300	470,856	5.0	2,354,280
							0.0	0
4～ 4	事務所	253.24	80.8	204.72	2,300	470,856	5.0	2,354,280
							0.0	0
5～ 5	事務所	253.24	80.8	204.72	2,300	470,856	5.0	2,354,280
							0.0	0

計		1,266.20	80.3	1,016.67		2,744,914		17,284,790
								0

⑨年額支払賃料	2,744,914 円　×　12ヶ月　＝　 32,938,968 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,016.67 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,938,968 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,733,934 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,205,034 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,284,790 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 158,502 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,363,536 円　　　　（　 94,005 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２３１２１４０１　　　　-70	3,260 ( 3,155)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 50.0]	100 [ 85.0]	100 [216.0]	100 [159.0]	2,233	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,319 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｑ２３１２１４０９　　　　-70	2,118 ( 2,055)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 70.0]	100 [149.0]	2,389
c	Ｑ２３１２１４０９　　　　-74	2,946 ( 2,781)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 97.0]	100 [107.0]	100 [139.0]	2,553

春日部 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,585,000 円	317,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,317,559 円	32,938,968　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 711,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,028,800 円	317,000,000　×　　 40.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	475,500 円	317,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	317,000 円	317,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,435,659 円　（　　　　　　 19,925 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9507

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	317,000,000 円	設計監理料率　 241,000 円／㎡　×　 1,266.20 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,841,300 円（　　　　　 67,620 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,363,536 円
②総費用	6,435,659 円
③純収益　①－②	23,927,877 円
④建物等に帰属する純収益	21,841,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,086,577 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,983,709 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,142 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,483,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,000 円／㎡）