鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

春日部 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４Ｃ００ -12	越谷市		建付地	（　）	台形	南東10.8m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	０４Ｋ００ -908	越谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7.8m県道、中間画地		商業 (80,400)
c	４ｃ０４０４ -46	上尾市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西21m県道、北西16m、角地		商業 (100,400)
d	０５Ｋ１７ -31	三郷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東27m市道、北西6m、角地		商業 (100,400)
e	Ｙ２３１２１４０９ -75	春日部市		貸家建付地	（　）	不整形	南東（駅前広場）市道、北東4m、角地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 198,442	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	202,492	100 [ 52.8]	383,508	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	384,000
b	(　 ) 225,171	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	225,171	100 [ 61.0]	369,133		369,000
c	(　 ) 358,009	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.1]	412,056	100 [ 110.1]	374,256		374,000
d	(　 ) 291,582	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	274,959	100 [ 73.3]	375,115		375,000
e	(　 ) 460,206	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.6]	463,006	100 [ 124.4]	372,191		372,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -39.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -26.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +22.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 375,000 円／㎡]

春日部 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,346,119	6,304,928	24,041,191	20,118,800	3,922,391	（　0.9507） 3,729,017	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	76,102,388 円　　　　（　 267,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日部 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中高層店舗兼事務所	176.76	Ｓ7	1,166.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	285 ㎡	12.2 m x 23.5 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

想定建物の利用形式は各階単独フロア貸し、賃料算定基準の賃貸面積は約４９坪。なお、建物は容積算定外床面積２９．４０㎡含む。

⑦有効率　 97.1 ％
の理由

中層店舗兼事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	店舗	166.66	95.0	158.26	3,465	548,371	10.0	5,483,710
							0.0	0
2～ 2	事務所	166.66	97.5	162.46	3,003	487,867	5.0	2,439,335
							0.0	0
3～ 4	事務所	166.66	97.5	162.46	2,310	375,283	5.0	1,876,415
							0.0	0
5～ 7	事務所	166.66	97.5	162.46	1,964	319,071	5.0	1,595,355
							0.0	0
～

計		1,166.62	97.1	1,133.02		2,744,017		16,461,940
								0

⑨年額支払賃料	2,744,017 円　×　12ヶ月　＝　 32,928,204 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,133.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,928,204 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,733,041 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,195,163 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,461,940 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 150,956 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,346,119 円　　　　（　 106,478 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２３１２１４０１　　　　-70	3,260 ( 3,155)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 50.0]	100 [ 85.0]	100 [220.0]	100 [160.0]	2,179	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,365 円/㎡　月額支払賃料（　 2,310 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｑ２３１２１４０１　　　　-71	2,726 ( 2,644)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	100 [115.0]	100 [138.0]	2,526
c	Ｑ２３１２１４０９　　　　-70	2,118 ( 2,055)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 71.0]	100 [149.0]	2,355

春日部 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,460,000 円	292,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,317,128 円	32,928,204　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 929,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,868,800 円	292,000,000　×　　 40.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	438,000 円	292,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	292,000 円	292,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,304,928 円　（　　　　　　 22,123 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9507

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	292,000,000 円	設計監理料率　 241,000 円／㎡　×　 1,166.62 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,118,800 円（　　　　　 70,592 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,346,119 円
②総費用	6,304,928 円
③純収益　①－②	24,041,191 円
④建物等に帰属する純収益	20,118,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,922,391 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,729,017 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,084 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,102,388 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 267,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
春日部 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

春日部 5-2

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　中島　信吾

TEL.

鑑定評価額

104,000,000 円

１㎡当たりの価格

364,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	290,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	春日部市中央１丁目５１番１２				②地積　(㎡)	285 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:2	事務所ＳＲＣ7	中高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ中心商業地域	西30m市道	水道、ガス、下水	春日部 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 80 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ市道

交通

施設

春日部駅南方

200m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

市内の飲食・小売売業等のサービス業は再開しつつあり、賃料水準も前年より上昇傾向だが、コロナ感染再拡大
（第８波）が不透明なため、本格的な消費回復にはもう暫く時間を要する模様。当面、地価は横這いと予測。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 375,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 267,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は春日部市及び近隣都市の駅前を中心とした商業地域の圏域。需要者は地元法人や店舗等の個人事業者が中
心で利用形態は多様化傾向にある。一昨年・去年と指標となる不動産取引は無く既存の中古物件をメインとした市場に
回帰している。コロナ感染症の行動制限も昨年解除され、近隣では中央１丁目地区第一種市街地再開発事業の意見交換
会実施、ビジネスホテルの開業、マンション建設等の好材料も見られた。土地相場は坪単価１２５万円前後と前年並。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は７階建の店舗兼事務所が基盤となっているが、新規賃貸物件は、ベントアップ需要効果で想定賃料を改善し
たものの、原材料の高騰や人手不足に伴う労務費等の上昇傾向は止まらず、収益性逓減の状態で現実の地価水準とやや
乖離している。また、積算価格は後述の通り原価法が適用出来なかった。本件では実証的な比準価格を中心に収益価格
を比較考量し、さらに前年標準地及び前年基準地等の価格からの検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    364,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　春日部 5-3                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    364,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ感染症の行動制限解除で感染抑制とサ
ービス消費の両立の進展が伺えるが本格的な
消費回復には至らず、テナント退出・撤退の
動きは続く。

１Ｆ募集賃料は高止まりで賃料水準はやや改
善。近隣ではビジネスホテル（東横イン）の
開業やマンション建設等好材料も見られるが
、地価は横這い。

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

春日部 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｙ２３１２１４０９ -75	春日部市		貸家建付地	（　）	不整形	南東（駅前広場）市道、北東4m、角地		商業 (90,400)
b	Ｙ２３１２１４０９ -77	春日部市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東24m県道、北東15m、角地		商業 (90,400)
c	０４Ｋ００ -908	越谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7.8m県道、中間画地		商業 (80,400)
d	４ｃ０４０４ -46	上尾市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西21m県道、北西16m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 460,206	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.6]	463,006	100 [ 123.6]	374,600	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	375,000
b	(　 ) 206,810	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	195,386	100 [ 54.3]	359,827		360,000
c	(　 ) 225,171	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	225,171	100 [ 60.0]	375,285		375,000
d	(　 ) 358,009	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.1]	412,056	100 [ 110.2]	373,917		374,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -44.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 375,000 円／㎡]

春日部 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が出来なかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,347,848	6,305,345	24,042,503	20,118,800	3,923,703	（　0.9507） 3,730,264	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	76,127,837 円　　　　（　 267,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日部 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中高層店舗兼事務所	176.76	Ｓ7	1,166.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	285 ㎡	12.2 m x 23.5 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

想定建物の利用形式は各階単独フロア貸し、賃料算定基準の賃貸面積は約４９坪。なお、建物は容積算定外床面積２９．４０㎡含む。

⑦有効率　 97.1 ％
の理由

中高層店舗兼事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	店舗	166.66	95.0	158.26	3,650	577,649	10.0	5,776,490
							0.0	0
2～ 2	事務所	166.66	97.5	162.46	3,040	493,878	5.0	2,469,390
							0.0	0
3～ 3	事務所	166.66	97.5	162.46	2,355	382,593	5.0	1,912,965
							0.0	0
4～ 7	事務所	166.66	97.5	162.46	1,985	322,483	5.0	1,612,415
							0.0	0
～

計		1,166.62	97.1	1,133.02		2,744,052		16,608,505
								0

⑨年額支払賃料	2,744,052 円　×　12ヶ月　＝　 32,928,624 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,133.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,928,624 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,733,076 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,195,548 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,608,505 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 152,300 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,347,848 円　　　　（　 106,484 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２３１２１４０１　　　　-70	3,260 ( 3,155)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 50.0]	100 [ 85.0]	100 [220.0]	100 [160.0]	2,179	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,365 円/㎡　月額支払賃料（　 2,355 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｑ２３１２１４０９　　　　-70	2,118 ( 2,055)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 71.0]	100 [149.0]	2,355
c	Ｑ２３１２１４０９　　　　-74	2,946 ( 2,781)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 97.0]	100 [109.0]	100 [138.0]	2,524

春日部 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,460,000 円	292,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,317,145 円	32,928,624　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 929,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,868,800 円	292,000,000　×　　 40.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	438,000 円	292,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	292,000 円	292,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,305,345 円　（　　　　　　 22,124 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9507

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	292,000,000 円	設計監理料率　 241,000 円／㎡　×　 1,166.62 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,118,800 円（　　　　　 70,592 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,347,848 円
②総費用	6,305,345 円
③純収益　①－②	24,042,503 円
④建物等に帰属する純収益	20,118,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,923,703 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,730,264 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,089 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,127,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 267,000 円／㎡）