別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 春日部 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日部 -30 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　中島　信吾   TEL.

鑑定評価額 9,100,000 円  １㎡当たりの価格 56,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日部市新宿新田字大砂３５５番２６２ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした分譲 住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 南桜井 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 戸建分譲住宅地域 街 路 基準方位　　北　６ ｍ市道 交通 施設 南桜井駅南東方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏に面的整備された高齢化の進む戸建住宅地域。市場は底堅い住宅取得意向の存在と低金利の後押しで回 復基調にあるが、コロナ長期化やインフレ・円安による景気の先行き不透明感から、当面は横這いと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧庄和町に存する大手分譲住宅団地ほか、南桜井駅南北の住宅地を含む圏域。需要者の中心は圏内の地元 居住者が大半を占め、圏外からの転入者は少ない。新宿新田地区の分譲住宅地域では戸建住宅をメインに熟成しており 地区別人口は昨年から微減。但し、業界全体の景況感は回復途中で建替え等の需要も伺える。土地は昨年同様８５０万 円程が流通価格帯だが、新築戸建物件は建築費の高止まり継続で１棟限定２，５００万円前後と、棟単価は上昇傾向。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する戸建住宅地域内ではアパート等の収益物件は皆無であり、既存の一般戸建住宅を定期借家で賃貸す るというケースが考えられる程度である。よって、後記の通り収益還元法の非適用地点と認定した。また、積算価格に ついても後述の通り原価法が適用出来なかった。以上より調整に当たっては、前年価格との連続性の中で実証的な比準 価格を標準とし、さらに前年代表標準地からの規準価格との検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　春日部 -21                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [156.9] [101.5] 100 56,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口微減、高齢化率上昇、新築着工数は項目 毎に凸凹あり。業界全体の景況感は回復途中 だが、コストプッシュ型インフレやコロナ長 期化が懸念材料。 徒歩圏の住宅団地で旧庄和町の比較的人気エ リア。熟成度が高く建替や中古取引が主流。 地価は景気先行き不透明で慎重な動きから弱 含み乃至横這い。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％