鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

春日部 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｙ２３１２１４０９ -61	春日部市		建付地	（　）	袋地等	北東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	Ｙ２３１２１４０９ -60	春日部市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｙ２３１２１４０２ -34	春日部市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.2m市道、中間画地		１中専 (60,168)
d	Ｙ２３１２１４０９ -49	春日部市		貸家建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２３１２１４０９ -25	春日部市		更地	（　）	袋地等	南西4.5m市道、中間画地		１住居 (60,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 101,798	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	121,559	100 [ 93.1]	130,568	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	136,000
b	(　 ) 134,130	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.5]	135,465	100 [ 103.0]	131,519		137,000
c	(　 ) 132,463	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	128,660	100 [ 97.8]	131,554		137,000
d	(　 ) 147,606	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	141,061	100 [ 109.2]	129,177		135,000
e	(　 ) 97,900	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 86.4]	114,330	100 [ 85.9]	133,097		139,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -10.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 137,000 円／㎡]

春日部 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が出来なかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,129,385	681,362	2,448,023	2,076,870	371,153	（　0.9742） 361,577	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	8,217,659 円　　　　（　 50,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日部 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	94.17	ＬＳ2	169.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	162 ㎡	14.9 m x 10.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的な共同住宅で形式はファミリータイプ４戸、　一世帯平均専有面積は４２．３６㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段利用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	居宅	84.72	100.0	84.72	1,593	134,959	1.0	134,959
							1.0	134,959
地上 2～ 2	居宅	84.72	100.0	84.72	1,625	137,670	1.0	137,670
							1.0	137,670
～

～

～

計		169.44	100.0	169.44		272,629		272,629
								272,629

⑨年額支払賃料	272,629 円　×　12ヶ月　＝　 3,271,548 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 169.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,271,548 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 271,538 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,000,010 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	272,629 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,500 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 272,629 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 126,875 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,129,385 円　　　　（　 19,317 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２３１２１４０９　　　　-2	2,476 ( 2,476)	100 [150.0]	[101.0] 100	100 [102.0]	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	100 [104.5]	1,663	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,662 円/㎡　月額支払賃料（　 1,593 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２３１２１４０９　　　　-3	1,680 ( 1,610)	100 [100.0]	[101.8] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.5]	1,965
c	Ｑ２３１２１４０９　　　　-6	1,611 ( 1,610)	100 [135.0]	[102.6] 100	100 [ 98.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	1,555

春日部 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	160,500 円	32,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	130,862 円	3,271,548　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 256,800 円	32,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	64,200 円	32,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,100 円	32,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 681,362 円　（　　　　　　 4,206 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,100,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 169.44 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,076,870 円（　　　　　 12,820 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,129,385 円
②総費用	681,362 円
③純収益　①－②	2,448,023 円
④建物等に帰属する純収益	2,076,870 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	371,153 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	361,577 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,232 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,217,659 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
春日部 -29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

春日部 -29

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　石川　輝

TEL.

鑑定評価額

22,000,000 円

１㎡当たりの価格

136,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	春日部市中央３丁目４番１７				②地積　(㎡)	162 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1.5:1	住宅ＬＳ2	一般住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域	南西6m市道	水道、ガス、下水	春日部 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　　　　北
６ｍ市道

交通

施設

春日部駅南西方

1.0km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

低層戸建住宅地域として概ね成熟している地域である。コロナ禍の影響は限定化しつつあり引き合いの強い地域
であるため、地価は微増傾向で推移すると思料される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 137,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 50,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東武伊勢崎線「春日部」駅を中心とする低層住宅地域である。市内の令和４年取引件数は、一時的に資
材高等による仕入抑制、工期遅延等の影響から供給量縮小により減少傾向にあり、その影響から引き合いの強い地域に
おいては売出価格や成約価格で高値の取引が見受けられる。圏域内の新築戸建は３，５００万以上である。但し、昨今
は更なる資材価格の上昇懸念や先行き景気不透明感から、供給及び需要面において慎重な姿勢も散見される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパート等の収益不動産も散見するが、標準地が存する地域は主として戸建住宅中心の低層住宅地域のため、典型的な
需要者の利用方法は、居住の快適性等を目的とする自己利用であり、収益価格は説得力に劣る価格と思料される。よっ
て、後述の通り原価法による積算価格は求められないために、市場の特性、各試算価格の特徴並び代表標準地等からの
検討をも踏まえ、実証規範性の高い比準価格を中心に鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　春日部 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 145,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[101.5]

100
[111.3]

[104.5]
100

136,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    134,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は各種政策効果もあり緩やかに持ち直し
ているが、世界的金融引き締めや供給制約等
による内外経済の下振れするリスクには留意
すべきである。

比較的区画整然とした住環境で、居住の快適
性利便性が良好な住宅地域であり、市内にお
いて相応の優位性があり引き合いが堅調な地
域である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

春日部 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｙ２３１２１４１０ -35	春日部市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m未舗装私道、中間画地		１中専 (60,160)
b	２３１２１４０９ -13	春日部市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西7m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２３１２１４０９ -25	春日部市		更地	（　）	袋地等	南西4.5m市道、中間画地		１住居 (60,180)
d	２３１２１４０９ -28	春日部市		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 93,470	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.4]	99,015	100 [ 75.2]	131,669	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	138,000
b	(　 ) 90,762	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	87,271	100 [ 67.7]	128,908		135,000
c	(　 ) 97,900	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 86.4]	114,330	100 [ 86.9]	131,565		137,000
d	(　 ) 138,490	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.8]	137,130	100 [ 103.9]	131,983		138,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -33.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -10.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 137,000 円／㎡]

春日部 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地内に存し、再調達原価の把握ができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,129,385	681,362	2,448,023	2,076,870	371,153	（　0.9742） 361,577	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	8,217,659 円　　　　（　 50,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日部 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	94.17	ＬＳ2	169.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	162 ㎡	14.9 m x 10.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的な共同住宅で形式はファミリータイプ４戸、　一世帯平均専有面積は４２．３６㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段利用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	居宅	84.72	100.0	84.72	1,593	134,959	1.0	134,959
							1.0	134,959
地上 2～ 2	居宅	84.72	100.0	84.72	1,625	137,670	1.0	137,670
							1.0	137,670
～

～

～

計		169.44	100.0	169.44		272,629		272,629
								272,629

⑨年額支払賃料	272,629 円　×　12ヶ月　＝　 3,271,548 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 169.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,271,548 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 271,538 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,000,010 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	272,629 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,500 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 272,629 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 126,875 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,129,385 円　　　　（　 19,317 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２３１２１４０１　　　　-1	2,154 ( 2,154)	100 [100.0]	[101.4] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	2,253	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,662 円/㎡　月額支払賃料（　 1,593 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２３１２１４０１　　　　-2	1,851 ( 1,851)	100 [100.0]	[101.4] 100	100 [100.0]	100 [118.0]	100 [ 96.0]	100 [101.5]	1,632
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

春日部 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	160,500 円	32,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	130,862 円	3,271,548　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 256,800 円	32,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	64,200 円	32,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,100 円	32,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 681,362 円　（　　　　　　 4,206 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,100,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 169.44 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,076,870 円（　　　　　 12,820 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,129,385 円
②総費用	681,362 円
③純収益　①－②	2,448,023 円
④建物等に帰属する純収益	2,076,870 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	371,153 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	361,577 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,232 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,217,659 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,700 円／㎡）