別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 春日部 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日部 -28 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　中島　信吾   TEL.

鑑定評価額 8,110,000 円  １㎡当たりの価格 73,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日部市藤塚字荻原１５２０番４８ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 小規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西4.7m市道 水道、ガス、下水 藤の牛島 330m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 戸建分譲住宅地域　　　　（ 藤塚文化村内） 街 路 基準方位　　北　４ ．７ｍ市道 交通 施設 藤の牛島駅南東方 330m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 藤の牛島駅徒歩圏に面的整備された戸建住宅地域。市場は底堅い住宅取得意向の存在と低金利の後押しにより回 復基調にあるが、コロナ長期化やインフレ・円安による景気の先行き不透明感から、当面は横這いと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武伊勢崎線及び同野田線沿線で春日部、一ノ割、藤の牛島駅徒歩圏に存する中規模住宅地域の圏域。需 要者の中心は一次取得者層で市内及び隣接市町の沿線居住者が多い。藤塚の標準地を含む住宅団地では戸建住宅をメイ ンに熟成しており、業界全体の景況感も回復途中で建替え等の需要が伺える。土地は昨年並の９００万円弱が流通価格 だが、新築戸建物件は建築費の高止まり継続により１棟限定で３，０００万円弱となり、棟単価は昨年より上昇傾向。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する戸建住宅地域内ではアパート等の収益物件は皆無であり、既存の一般戸建住宅を定期借家で賃貸す るというケースが考えられる程度である。よって、後記の通り収益還元法の非適用地点と認定した。また、積算価格に ついても後述の通り原価法が適用出来なかった。以上より調整に当たっては、前年価格との連続性の中で実証的な比準 価格を標準とし、さらに前年代表標準地からの規準価格との検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　春日部 -21                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [119.9] [101.5] 100 73,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口微減、高齢化率上昇、新築着工数は項目 毎に凸凹あり。業界全体の景況感は回復途中 だが、コストプッシュ型インフレやコロナ長 期化が懸念材料。 最寄駅徒歩圏内で戸建住宅地としての熟成度 は高く、建替えやリフォーム、中古物件取引 が主流。景気先行き不透明で、慎重な動きか ら地価は横這い。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％