別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 春日部 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日部 -27 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　中島　信吾   TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 95,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日部市豊町１丁目１５番１５ ｢豊町１－１５－１５｣ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 建築協定 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6.2m市道 水道、ガス、下水 春日部 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 戸建分譲住宅地域　　　　（ サニータウン） 街 路 基準方位　　北　６ ．２ｍ市道 交通 施設 春日部駅南西方 1.7km 法令 規制 １中専 (60,200) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 二駅徒歩圏に面的整備された高齢化の進む戸建住宅地域。市場は底堅い住宅取得意欲と低金利の後押しで回復基 調にあり、タイトな需給バランスから価格が高くても需要がある。当面、戸建の棟単価上昇は続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武伊勢崎線及び同野田線沿線で、春日部、八木崎駅周辺の徒歩圏に跨る中規模住宅地域の圏域。需要者 の中心は一次取得者層で市内及び隣接市町の沿線居住者が多い。標準地の存する豊町１丁目の熟成度が高い分譲住宅地 域であり、業界全体の景況感は回復途中だが建替え需要は旺盛である。土地は昨年より若干アップの１，８００万円程 が流通価格だが、新築戸建は建築費の高止まり継続により１棟限定で３，５００万円超と、棟単価は上昇傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する戸建住宅地域内ではアパート等の収益物件は皆無であり、既存の一般戸建住宅を定期借家で賃貸す るというケースが考えられる程度である。よって、後記の通り収益還元法の非適用地点と認定した。また、積算価格に ついても後述の通り原価法が適用出来なかった。以上より調整に当たっては、前年価格との連続性の中で実証的な比準 価格を標準とし、さらに前年代表標準地からの規準価格との検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　春日部 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    145,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [101.5] 100 [126.6] [104.5] 100 120,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    119,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口微減、高齢化率上昇、新築着工数は項目 毎に凸凹あり。業界全体の景況感は回復途中 だが、コストプッシュ型インフレやコロナ長 期化が懸念材料。 駅徒歩圏の分譲住宅地域で市内では人気エリ ア。熟成度が高く建替や中古物件取引が主流 。市場はタイトな需給バランスであり、地価 は若干上昇傾向。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％