別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 春日部 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日部 -18 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　西原　崇   TEL.

鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 88,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日部市大沼２丁目７１番７０ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般戸建住宅が建ち 並ぶ区画整然とした 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 春日部 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       162 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道　 交通 施設 春日部駅南方 1.7km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、当面現状を維持すると予測する。春日部駅 からの距離が離れているものの、居住環境が良好であり需要は堅調であることから、地価は横ばい傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は春日部市内に所在する住宅地域。需要者は３０～４０代の市内居住の一次取得者層が大半を占め、他市町 村からの転入者は少ない。土地相場は坪３０万円台前半程度である。供給は小規模宅地開発による建売住宅又は宅地分 譲の他、中古住宅も見られる。新築の戸建住宅は３，０００万円台中盤程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は一般住宅のほか、アパート等の収益物件も点在するが、地主の節税目的で建てられるケ－スが多く、必ず しも土地取得に対する投資採算性まで考慮されていないため、収益価格は低位に試算される傾向にある。近隣地域及び 類似地域内では自用目的の取引が中心であり、類似地域内で多数の取引事例を収集し得た。従って比準価格を標準とし 、収益価格は参考に留め、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　春日部 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    145,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [101.5] 100 [131.1] [100.0] 100 110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    110,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市町村合併後の春日部市のうち、旧来からの 春日部市内の地域の住宅地の地価は横ばいま たは上昇傾向であるが、旧庄和町内は下落傾 向となっている。 一般戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅 地域である。最寄駅が電車の本数が多い春日 部駅であり、需要は堅調である。 北向きの画地である。基準方位を北向きとし て捉えているため、日照等の点では標準的で ある。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％