別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 春日部 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日部 -16 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　石川　輝   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 66,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日部市米島字原９６２番１７６ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 南桜井 780m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 ４．５ｍ市道 交通 施設 南桜井駅東方 780m 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が多い区画整然とした地域であり地域要因の変化がない地域である。コロナ禍の影響は減少傾向にある が、相対的に引き合いが幾分弱い地域であるため、引き続き地価は弱含みで推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武野田線「南桜井」駅を駅勢圏とする戸建住宅地域である。市内の令和４年取引件数は、在宅勤務を起 因とする需要増があった令和３年と比較して、一時的な資材高等による仕入抑制、工期遅延等の影響から供給量縮小に より減少傾向にある。立地によって引き合いの程度は異なるが、先行き景気不透明感から需要に慎重な姿勢も見受けら れる。需要者は、市内及び隣接市町在住者で新築戸建で２，０００万半ばを超えると動きが鈍い地域である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺のアパート等の収益市場は未成熟であり、典型的な需要者は居住の快適性等の戸建住宅利用が中心であるた め、収益価格が標準地の価格形成に与える影響は皆無に等しい。そのため、収益還元法を非適用としている。また、既 成市街地であるため、原価法も適用していない。以上より、市場の特性及び代表標準地等からの検討をも踏まえ、実証 規範性の高い比準価格により鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　春日部 -21                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [139.7] [106.0] 100 65,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は各種政策効果もあり緩やかに持ち直し ているが、世界的金融引き締めや供給制約等 による内外経済の下振れするリスクには留意 すべきである。 戸建住宅地域として概ね成熟しているが、引 き合いが相対的に弱い地域のため、やや地価 も弱含み傾向の地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％