別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 春日部 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日部 -5 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　哲雄   TEL.

鑑定評価額 7,160,000 円  １㎡当たりの価格 71,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日部市藤塚字下谷２２５８番３１ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東6.7m市道 水道、ガス、下水 一ノ割 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　６ ．７ｍ市道 交通 施設 一ノ割駅北東方 2.1km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、今後とも現状を維持していくものと予測する。地価水準は、一 昨年から横這いが続いている。コロナ禍の影響が収まりつつあり、このまま推移していくと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武伊勢崎線及び東武野田線で、春日部市の圏域に存する駅から徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中 心は春日部市及び近郊市町の居住者が大半で同一需給圏外からの転入者は少ない。コロナ禍が収まりつつある状況で需 給関係はやや好転しているが予断を許さない。同一需給圏内には大きな開発はない。土地は標準的規模１２０㎡で、８ ６０万程度、新築の戸建物件は、２，６８０万円程度（土地１２０㎡，建物１００㎡）の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅から徒歩で約７分程度の区画整然とした戸建住宅地域で、周囲には賃貸物件が無く、自用目的での取引が中心である 。賃貸物件の供給は、転勤等に伴う一時的な貸家に限定されるために収益還元法の非適用地点である。よって、対象地 は、快適性及び居住性を重視する住宅地域であるので取引の実態を反映した比準価格を重視し、昨年との市場動向の変 化を考慮して、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　春日部 -21                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [125.1] [103.0] 100 71,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨年１年間の土地取引件数、新設住宅着工戸 数はともに増加している。人口は昨年よりも 微減で、世帯数は核家族化で微増の傾向にあ る。 駅から離れた区画整然とした住宅地域である 。地価は、昨年に続き横這いとなった。コロ ナ禍が収まりつつあり、土地需給の回復が期 待される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％