鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東松山 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	東松山 -310659	東松山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西24m国道、南東5.1m、北東2.9m、三方路		｢調区｣ (70,200)
b	東松山 -310813	東松山市		更地	（　）	台形	北11m市道、南西3.2m、二方路		｢調区｣ (70,200)
c	東松山 -310677	東松山市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東10m市道、東3m、角地		｢調区｣ (70,200)
d	東松山 -310811	東松山市		更地	（　）	台形	南東11.4m市道、南西4.5m、角地		｢調区｣ (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,412	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	51,895	100 [ 90.6]	57,279	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	57,300
b	(　 ) 29,774	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	33,909	100 [ 77.8]	43,585		43,600
c	(　 ) 34,484	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	37,211	100 [ 69.7]	53,387		53,400
d	(　 ) 41,339	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	41,947	100 [ 76.9]	54,547		54,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.4	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.8	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.3	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,600 円／㎡]

東松山 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成事例はなく土地の再調達原価が把握できなかったため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	188,883,750	43,382,800	145,500,950	131,328,000	14,172,950	（　0.9530） 13,506,821	（ 4.6 - 0.0 ） 4.6％
	⑧収益価格	293,626,543 円　　　　（　 30,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東松山 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	5,000.00	Ｓ1	15,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
｢調区｣産業系工業１２号	70 ％	200 ％	200 ％	9,787 ㎡	110.4 m x 88.5 m	前面道路：国道　 23.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

物流施設

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

マスターリース契約のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	倉庫	5,000.00	100.0	5,000.00	1,100	5,500,000	5.0	27,500,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		15,000.00	100.0	15,000.00		16,500,000		82,500,000
								0

⑨年額支払賃料	16,500,000 円　×　12ヶ月　＝　 198,000,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 15,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	198,000,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 9,900,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	188,100,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	82,500,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 783,750 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	188,883,750 円　　　　（　 19,299 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	嵐山（賃）　　　　-311017	1,014 ( 994)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,067	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,105 円/㎡　月額支払賃料（　 1,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	川島（賃）　　　　-311012	1,183 ( 1,177)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,127
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東松山 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	10,800,000 円	2,160,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	9,900,000 円	198,000,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,242,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 15,120,000 円	2,160,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	2,160,000 円	2,160,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,160,000 円	2,160,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 43,382,800 円　（　　　　　　 4,433 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9530

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,160,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 15,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0608	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0493 ×　 60 ％　＋　0.0621 × 20 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	131,328,000 円（　　　　　 13,419 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	188,883,750 円
②総費用	43,382,800 円
③純収益　①－②	145,500,950 円
④建物等に帰属する純収益	131,328,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,172,950 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,506,821 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,380 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 293,626,543 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
東松山 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東松山 9-1

埼玉県

埼玉第９

氏名

不動産鑑定士　野口　圭介

TEL.

鑑定評価額

475,000,000 円

１㎡当たりの価格

48,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東松山市大字新郷４９３番１外				②地積　(㎡)	9,787 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		｢調区｣ (60,200) （その他）産業系工業１２号 (70,200)
	1.2:1	工場	国道沿いに工場、流通施設等がある流通業務地域	南西23.8m国道、三方路	水道、下水	東松山ＩＣ 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 190 ｍ、南 60 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 110.0 ｍ、奥行　約　　 89.0 ｍ、規模　　 9,790 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市街化調整区域内に所在する
国道沿いの工業地域

街

路

２３．８ｍ国道

交通

施設

つきのわ駅南東方

1.6km

法令

規制

｢調区｣
(70,200)
産業系工業１２号

⑤地域要因の将
　来予測

東松山Ｉ．Ｃ．に近く、また、国道２５４号バイパスに接面しており交通アクセスが良好なことから、今後は工
業地として成熟していくものと思料する。

(3)最有効使用の判定

流通業務用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 50,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は埼玉県内の関越自動車道や圏央道沿道等を中心とした、高速道路インターチェンジ周辺及び幹線道路沿い
のエリアと判断した。需要者は流通業又は製造業を営む全国規模の企業や県内を中心に営業する企業が中心である。道
路網の整備や景気回復基調により、高速道路による交通利便性が優れた郊外部への流通業、製造業の進出が活性化され
、需要の増加とともに土地の価格水準も上昇している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は工業地に存する不動産の市場性に着目したもので、市場において実際に成立した取引事例の価格から求めら
れた実証的な価格である。需要者の取引動機は自己使用目的と、一方で収益性に着目した需要者の存在もあり、収益還
元法も適用した。しかし、想定要素も多く理論的な価格であるためやや低廉な価格となった。よって本件では、比準価
格を標準とし、収益価格を比較考量し、さらに前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直しているが、先行きに
ついては世界的な金融引締め等が続き海外景
気の下振れが我が国の景気を下押しするリス
クとなっている。

高速道路のインターチェンジへの接近性が優
れるため、周辺には工場、流通施設等が見ら
れる。地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

東松山 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	東松山 -310659	東松山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西24m国道、南東5.1m、北東2.9m、三方路		｢調区｣ (70,200)
b	東松山 -310812	東松山市		更地	（　）	正方形	南東11.4m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
c	東松山 -310677	東松山市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東10m市道、東3m、角地		｢調区｣ (70,200)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,412	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	51,895	100 [ 101.4]	51,179	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	51,200
b	(　 ) 42,156	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	43,631	100 [ 86.5]	50,440		50,400
c	(　 ) 34,484	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	37,211	100 [ 75.0]	49,615		49,600
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 +0.7
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.3	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -6.5
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.8	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -18.2
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,600 円／㎡]

東松山 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	187,166,625	43,306,200	143,860,425	131,328,000	12,532,425	（　0.9530） 11,943,401	（ 4.6 - 0.0 ） 4.6％
	⑧収益価格	259,639,152 円　　　　（　 26,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東松山 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	5,000.00	Ｓ3	15,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
｢調区｣産業系工業１２号	70 ％	200 ％	200 ％	9,787 ㎡	110.4 m x 88.5 m	前面道路：国道　 23.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

物流施設を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

マスターリース契約のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	倉庫	5,000.00	100.0	5,000.00	1,090	5,450,000	5.0	27,250,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		15,000.00	100.0	15,000.00		16,350,000		81,750,000
								0

⑨年額支払賃料	16,350,000 円　×　12ヶ月　＝　 196,200,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 15,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	196,200,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 9,810,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	186,390,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	81,750,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 776,625 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	187,166,625 円　　　　（　 19,124 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	坂戸（賃）　　　　-310914	987 ( 952)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,009	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,095 円/㎡　月額支払賃料（　 1,090 円/㎡）　基準階 1 F B
b	川島（賃）　　　　-311012	1,183 ( 1,177)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,127
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東松山 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	10,800,000 円	2,160,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	9,810,000 円	196,200,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,256,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 15,120,000 円	2,160,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	2,160,000 円	2,160,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,160,000 円	2,160,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 43,306,200 円　（　　　　　　 4,425 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9530

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,160,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 15,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0608	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0493 ×　 60 ％　＋　0.0621 × 20 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	131,328,000 円（　　　　　 13,419 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	187,166,625 円
②総費用	43,306,200 円
③純収益　①－②	143,860,425 円
④建物等に帰属する純収益	131,328,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,532,425 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,943,401 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,220 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 259,639,152 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,500 円／㎡）