別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 東松山 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東松山 -12 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　野口　圭介   TEL.

鑑定評価額 9,040,000 円  １㎡当たりの価格 25,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東松山市大字下青鳥字寺海道１９番２ ②地積 　(㎡) 349   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅、農家住宅 が混在する住宅地域 東7.5m市道 水道 東松山 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   280 ｍ、西   300 ｍ、南   160 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　７． ５ｍ市道 交通 施設 東松山駅南西方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は東松山市郊外部の農家住宅地域である。特段発展的要因も観察されず、今後ともほぼ現状のまま推移 するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東松山市及び周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は同一受給圏内に居住する 一次取得者が多いが、対象地周辺は市街地からやや遠隔であり、圏外からの転入者は殆どない。市場の需給動向として は、旧来からの農家集落地域で宅地需要は少なく、今後も同様の傾向で推移するものと思われる。市場での需要の中心 となる価格帯は、土地で９００万円程度、新築の戸建分譲住宅は殆どみられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は持ち家指向が強く、収益性より居住の快適性を重視する住宅地域で、低位な賃料水準や標準地の画地規模に より共同住宅の建築を想定しても収益価格は低く、かつ、比較困難なことから収益還元法は適用しない。比準価格は周 辺類似地域において多数の取引事例を収集・分析し、その中から類似性が強く、信頼性の高い事例から求めた。したが って、本件では比準価格を標準とし、さらに前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しているが、先行きに ついては世界的な金融引締め等が続き海外景 気の下振れが我が国の景気を下押しするリス クとなっている。 市街地中心部からやや遠隔なエリアの市街化 調整区域内に存し、地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％