別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 東松山 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東松山 -10 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　山口　邦男   TEL.

鑑定評価額 7,760,000 円  １㎡当たりの価格 47,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東松山市沢口町１２番１９ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス 東松山 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    70 ｍ、南   110 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　市道 交通 施設 東松山駅北方 3.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地としては需要も安定しているとみられ当面現状維持で推移していくものと予測。ただし住宅地としては最 寄駅が遠く需要のマイナス要因になる恐れはある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は東武東上線沿線で東松山市駅を駅勢圏とす住宅地域。需要者の中心は東松山市と比企郡内の居住者又は 勤労者が多くを占めている。土地区画整理により街路街区は整然とし、付近に商業施設もあって最寄駅からやや距離が あるものの住宅地としての住環境は良い。需要は安定しているとみられ、土地価格は１２００万円程度が主である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　アパート等の共同住宅も散見されるが、賃料水準に見合う事業収益に達することはなく収支に即した収益価格は試算 できず、求められた試算価格は比準価格のみである。むしろ自己所有目的での宅地取引が圧倒的であり、比準価格もそ した取引事例から実証的に求められるので、取引価格水準の指標として比準価格からの価格決定は重要である。鑑定評 価額は上記のとおり比準価格を採用し、代表標準地及び前年公示価格との検討を踏まえ上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松山 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,300 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [118.3] [100.0] 100 47,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　コロナ禍からの経済活動再開に伴い景気回 復の期待度は高いが原材料高や物価高により 不透明な状況。不動産市場も同様だが大きな 落ち込みはない。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +13.9 環境　　　　　　  +3.9 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％