別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 東松山 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東松山 -4 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　高野　広明   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 61,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東松山市小松原町１４番３ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (50,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 東松山 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   140 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       196 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 東松山駅北東方 1.7km 法令 規制 ２中専 (50,150) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、当面は現状を維持して推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東松山市の市街化区域の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の１次取得者層が多いが、圏外からの転 入者も見られる。対象標準地の存する地域は土地区画整理事業が完了後相当年数が経過した地域であり、住宅地域とし て成熟した地域性を有する。また、周辺地域では商業施設の集積も見られ、やや郊外部に位置するものの住環境は比較 的良好である。土地価格は１２００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、対象標準地については建築費の高騰等により、事業 収支の観点から共同住宅の建築を想定することは現実的ではないことから、収益価格を求めることはできなかった。近 隣地域を含む周辺は自己使用目的の居住用不動産の取引が支配的で居住の快適性が重視される地域であることから、本 件では比準価格を中心にして、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松山 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    111,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [193.8] [106.0] 100 61,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費の持ち直しや企業収益の改善等によ り、景気は回復傾向にある。 住環境に変化は見られず、地域要因に変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.9 交通・接近　　　 +16.2 環境　　　　　　 +70.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％