別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 本庄 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   本庄 -11 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　相川　晶彦   TEL.

鑑定評価額 6,640,000 円  １㎡当たりの価格 20,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 本庄市児玉町八幡山字町西２５５番６ ②地積 　(㎡) 324   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,192) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 西4.8m市道 水道、下水 児玉 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．８ｍ市道 交通 施設 児玉駅北西方 850m 法令 規制 （都） １住居 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の一般住宅が多く建て込むほぼ熟成した住宅地域が形成されており、当分の間は現状維持程度の土地利用 を継続するものと思料される。地元需要が中心であり、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、児玉町地区を中心にＪＲ八高線沿線の児玉駅、丹荘駅、松久駅の各駅勢圏に存する住宅地域。需要者は 児玉町地区を中心に、本庄地区及び児玉郡内に居住する３０代～４０代の一次取得者が多くを占め、ＪＲ高崎線沿線の 市町からの転入も見られる。不動産取引はやや回復の兆しも見られ、地元需要が中心であり、需要は限定的で地価は下 落傾向にある。土地は２５０㎡程度で５００万円前後、新築の戸建住宅は２０００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、本庄市中心市街地から遠く離れた児玉町地区の住宅地域であり、賃貸市場が未成熟で土地建物等の投資額 に相応した賃料が得られない地域であることから収益還元法は非適用と判断した。一般住宅が多く、居住の快適性を重 視する住宅地域であることから、多数の信頼性のある取引事例により求め、市場性を反映し精度の高い比準価格を標準 とし、近隣地域の不動産市況を考慮し、さらに前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、高齢化率は県平均より高く 、上昇している。取引件数は前年同期間と比 較すると減少し、住宅着工戸数は前年同期間 より増加。 児玉町地区の既成市街地に存する住宅地域で 、地域要因に格別の変動要因は認められない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％