別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 本庄 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   本庄 -7 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　高井　厚   TEL.

鑑定評価額 3,120,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 本庄市日の出４丁目１２５０番１５１ ｢日の出４－９－１５｣ ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,168) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既存の住宅団 地 南東4.2m市道 水道、ガス、下水 本庄 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    10 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 本庄駅東方 2.2km 法令 規制 ２中専 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後に小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域。最寄駅徒歩圏外であることに加え、複数台の駐車場を確保すること が困難な小規模な画地が多く需要は弱い。今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線本庄駅勢圏に存する戸建住宅地域である。需要者の中心は本庄市及び児玉郡内に居住する一次 取得者。駅徒歩圏の住宅地は底堅い値動きを示しているが、郊外部あるいは市街地においても居住環境の劣る住宅地で は依然地価が下落している。周辺地域は古くからの住宅地で小規模な画地が連坦しており、利便性も劣ることから需給 とも低調である。市場の中心価格帯は土地１００㎡程度で３００万円台、新築戸建住宅は画地規模により様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本庄駅東方の徒歩圏外に位置する戸建住宅を中心とした利便性・住環境のやや劣る住宅地域。対象地の規模や地域にお ける賃貸市場の動向等を総合的に勘案し収益価格の試算は断念した。近隣地域においては、戸建住宅用地として利用す ることを目的としたエンドユーザーによる自用目的の取引が中心であるため、市場性を反映した比準価格の説得力は高 い。よって、代表標準地との検討も踏まえた結果、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　本庄 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [205.7] [104.5] 100 31,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢、半導体不足、円安の進行等の複合 的要因により建物の建築費が高騰しており、 これが今後の地価に及ぼす影響を注視してい く必要がある。 小規模宅地が連坦する従来からの住宅地で、 周囲で小規模な開発も見られるようになって はいるが、大きな地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +6.5 環境　　　　　　 +87.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％