別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月15日 提出
本庄 -5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
本庄 -5 埼玉県 埼玉第8 氏名  不動産鑑定士 岡本 香織   TEL.
鑑定評価額 5,620,000 円  1㎡当たりの価格 32,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
本庄市小島2丁目1789番7
「小島2-5-11」
②地積
 (㎡)
173  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)



(60,160)

1:1.2
住宅

W2
一般住宅の中に空地
等が見られる住宅地
北西4m市道 水道、ガス、下水 本庄

2.4km
(2)



①範囲 東   100 m、西   200 m、南   100 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         168 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  4
m市道
交通

施設
本庄駅北西方

2.4km
法令

規制
1住居
(60,160)


⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅のほか農地もみられる地域であり、最寄駅から遠いため、当面は宅地化は進まずに現状のまま推移する
とみられる。地価は当該地域の土地需要を反映して下落傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            32,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はJR高崎線の本庄駅、神保原駅の各駅勢圏の住宅地域である。需要者は本庄市及びその周辺市町に居住す
る一次取得者が中心である。標準地が存する地域は駅からやや遠く土地需要が弱いため、地価も弱含みである。市場の
中心価格帯は土地200㎡程度で500万~800万円、新築戸建住宅は2500万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
標準地周辺は共同住宅等の収益物件も見られるが、画地規模が小さく経済合理的な賃貸経営が困難であるため収益価格
の試算は断念し、比準価格のみの試算となった。また、自用の住宅取得目的の取引が中心の地域であることから、居住
の快適性を重視する住宅地の取引市場を反映した比準価格は説得力を有すると判断した。以上より、比準価格を採用す
ることとし、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 本庄 -3                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +6.0
[前年代表標準地等の価格]
         65,800 円/㎡
[100.0]
100
100
[106.0]
100
[194.0]
[101.5]
100
32,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           32,600 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
本庄市の人口は減少傾向だが、低金利もあり
住宅地需要は堅調に推移している。ただし今
後は建築費高騰による需要の減少が懸念され
る。

最寄駅から遠く生活利便性がやや劣る住宅地
域である。地域要因に変動はない。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +3.0
交通・接近     +7.0
環境       +76.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.3 %  %
3 試算価格算定内訳 本庄 -5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 本庄本庄R
05
-11724
本庄市

建付


  
(           ) 
長方形 北西4m市道、
中間画地




1住居

(60,160)
b 本庄本庄R
04
-40224
本庄市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東16m市道、
中間画地




2住居

(60,200)
c 本庄本庄R
04
-41702
本庄市

更地


  
(           ) 
長方形 北東6m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
d 本庄本庄R
05
-10203
本庄市

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 南東4m市道、
中間画地




準住居

(60,160)
e 本庄本庄R
05
-10204
本庄市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北5m私道、
西4m、角地




1住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
32,831  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.5]

32,281 
100
[ 100.0]

32,281 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.5]
     100

32,800 
b (            
41,804  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.5]

40,004 
100
[ 125.6]

31,850 

32,300 
c (            
41,096  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.5]

40,489 
100
[ 119.7]

33,825 

34,300 
d (            
31,792  
100
[ 100.0]
[  99.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.5]

30,301 
100
[ 101.9]

29,736 

30,200 
e (            
42,457  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

40,435 
100
[ 125.2]

32,296 

32,800 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +7.0 交通・接近   +0.3 環境     +17.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -0.7 環境     +17.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.9 環境      -1.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +2.3 環境     +20.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      32,500 円/㎡]  



本庄 -5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
規模及び間口・奥行等の画地条件、並びに当該地域の賃貸不動産の市場動向等を考慮した結果、経済合理的な賃
貸経営が困難であるため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月10日 提出
本庄 -5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
本庄 -5 埼玉県 埼玉第8 氏名  不動産鑑定士 相川 晶彦   TEL.
鑑定評価額 5,620,000 円  1㎡当たりの価格 32,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
本庄市小島2丁目1789番7
「小島2-5-11」
②地積
 (㎡)
173  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)



(60,160)

1:1.2
住宅

W2
一般住宅の中に空地
等が見られる住宅地
北西4m市道 水道、ガス、下水 本庄

2.4km
(2)



①範囲 東   100 m、西   200 m、南   100 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         168 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
国道462号以西の住宅地域

基準方位 北  4
m市道
交通

施設
本庄駅北西方

2.4km
法令

規制
1住居
(60,160)


⑤地域要因の将
 来予測
地域内に格別の変動要因はないため、当分の間は現状維持程度の土地利用を継続するものと予測する。市街地の
外縁部にあたる住宅地で生活利便性に劣り、需要は限定的で地価水準は弱含みで推移するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            32,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、JR高崎線沿線で本庄駅勢圏に存する中規模住宅地域。需要者は本庄市及び上里町等に居住する30代
~40代のサラリーマン層を中心とする一次取得者である。駅から徒歩圏にある住宅地や居住環境良好な住宅地は、地
価は上昇(本庄早稲田の杜地区)または横ばい傾向にある。一方、郊外部においては下落傾向にある。土地は200㎡
程度で1000万円前後、新築の戸建住宅は2500万円前後が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
自己使用目的での需要が中心であり、周辺類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集、採用することができ
た。一方、標準地の周辺にアパート等の収益物件も散見されるが、画地規模が小さい等、共同住宅の建築を想定するこ
とが困難であり、収益還元法は非適用と判断した。従って、住宅地の市場性を反映し、精度の高い比準価格を標準とし
、近隣地域の不動産市況を考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 本庄 -3                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +6.0
[前年代表標準地等の価格]
         65,800 円/㎡
[100.0]
100
100
[106.0]
100
[194.0]
[101.5]
100
32,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           32,600 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
人口は減少傾向、高齢化率は県平均より高く
、上昇している。取引件数は前年同期間と比
較すると減少し、住宅着工戸数は前年同期間
より増加。

駅徒歩圏外にある自然発生の住宅地域で、地
域要因に格別の変動要因は認められない。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +3.0
交通・接近     +7.0
環境       +76.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.3 %  %
3 試算価格算定内訳 本庄 -5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 本庄本庄R
05
-11724
本庄市

建付


  
(           ) 
長方形 北西4m市道、
中間画地




1住居

(60,160)
b 本庄本庄R
04
-41704
本庄市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北5.5m市道、
中間画地




準工

(60,200)
c 本庄本庄R
05
-11716
本庄市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地




1住居

(60,160)
d 本庄本庄R
05
-10204
本庄市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北5m私道、
西4m、角地




1住居

(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
32,831  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.5]

32,281 
100
[ 100.0]

32,281 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.5]
     100

32,800 
b (            
49,798  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

49,798 
100
[ 150.8]

33,023 

33,500 
c (            
45,524  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.0]

42,947 
100
[ 138.2]

31,076 

31,500 
d (            
42,457  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

40,435 
100
[ 127.3]

31,764 

32,200 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +7.9 環境     +37.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +9.7 環境     +26.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +2.3 環境     +22.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      32,500 円/㎡]  



本庄 -5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
画地規模や間口、奥行等の画地条件及び当該地域の賃貸不動産の市場動向等を考慮した結果、共同住宅の想定が
困難であるため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ