別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 本庄 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   本庄 -3 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　相川　晶彦   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 65,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 本庄市緑１丁目２８９１番 ｢緑１－９－７｣ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が多い区 画整然とした住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 本庄 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 アパートも見られる区画整理 済の住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 本庄駅南西方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しつつあり、今後とも閑静な居住環境を維持するものと思料される。需給関係は比較的 安定しており、地価は横ばい程度で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ高崎線沿線で本庄駅勢圏に存する中規模住宅地域。需要者は本庄市及び上里町等に居住する３０代 ～４０代のサラリーマン層を中心とする一次取得者である。駅から徒歩圏にある住宅地や居住環境良好な住宅地は、地 価は上昇（本庄早稲田の杜地区）または横ばい傾向にある。一方、郊外部においては下落傾向にある。土地は２００㎡ 程度で１０００万円前後、新築の戸建住宅は２５００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的での需要が中心であり、周辺類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集、採用することができ た。一方、標準地の周辺にアパート等の収益物件も散見されるが、画地規模が小さい等、共同住宅の建築を想定するこ とが困難であり、収益還元法は非適用と判断した。従って、住宅地としての市場性を反映し、精度の高い比準価格を標 準とし、さらに前年公示価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　本庄 -6                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     65,800 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、高齢化率は県平均より高く 、上昇している。取引件数は前年同期間と比 較すると減少し、住宅着工戸数は前年同期間 より増加。 生活利便性や居住環境が良好な区画整然とし た住宅地域で、地域要因に特段の変動は認め られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％