鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

加須 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１２１００７ -80	加須市		建付地	（　）	長方形	南西16m区画街路、中間画地		１住居 (60,200)
b	２３１２３２１１ -81	久喜市		更地	（　）	ほぼ整形	東21m県道、西5m、二方路		｢調区｣ (70,200)
c	Ｙ２３１２１００７ -81	加須市		更地	（　）	不整形	南西6m県道、南東9m、角地		商業 (90,360)
d	Ｙ２３１２１０１２ -77	加須市		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m県道、中間画地		商業 (80,400)
e	Ｙ２３１２１０１２ -81	加須市		更地	（　）	ほぼ整形	北西14m市道、南西6m、角地		準住居地区計画等 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,971	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	41,971	100 [ 89.2]	47,053	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,100
b	(　 ) 50,817	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	52,443	100 [ 127.4]	41,164		41,200
c	(　 ) 38,239	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 84.2]	45,097	100 [ 106.0]	42,544		42,500
d	(　 ) 43,512	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,946	100 [ 108.2]	39,691		39,700
e	(　 ) 51,640	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	49,284	100 [ 111.9]	44,043		44,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +37.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -16.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,100 円／㎡]

加須 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られず、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,098,236	831,449	3,266,787	2,974,660	292,127	（　0.9758） 285,058	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	6,065,064 円　　　　（　 16,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加須 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	135.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	363 ㎡	16.5 m x 21.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、２階はファミリータイプ平均専有面積４０㎡程度を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

床面積に算入しない外階段を設置するため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～	店舗	120.00	100.0	120.00	1,630	195,600	3.0	586,800
							1.0	195,600
2～	居宅	120.00	100.0	120.00	1,383	165,960	1.0	165,960
							1.0	165,960
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		361,560		752,760
								361,560

⑨年額支払賃料	361,560 円　×　12ヶ月　＝　 4,338,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,338,720 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 360,114 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,978,606 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	752,760 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,903 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 361,560 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 112,727 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,098,236 円　　　　（　 11,290 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２３１２４００６　　　　-70	1,205 ( 1,170)	100 [ 70.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [118.0]	100 [105.0]	1,635	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,680 円/㎡　月額支払賃料（　 1,630 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２３１２３２１２　　　　-7	1,936 ( 1,882)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,687
c	Ｑ２３１２１０１３　　　　-70	1,676 ( 1,671)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	1,685

加須 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	221,000 円	44,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	173,549 円	4,338,720　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 282,800 円	44,200,000　×　　 40.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	66,300 円	44,200,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,200 円	44,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 831,449 円　（　　　　　　 2,290 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9758

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,200,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,974,660 円（　　　　　 8,195 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,098,236 円
②総費用	831,449 円
③純収益　①－②	3,266,787 円
④建物等に帰属する純収益	2,974,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	292,127 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	285,058 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 785 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,065,064 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
加須 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

加須 5-3

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　三谷　清

TEL.

鑑定評価額

15,500,000 円

１㎡当たりの価格

42,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	34,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	加須市久下５丁目２１番８外				②地積　(㎡)	363 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	飲食店、小売店舗等が混在する路線商業地域	東16m市道	水道、下水	花崎 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

花崎駅北西方

2.1km

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

ウィズコロナの下で、飲食店への客足は戻りつつあるものの、現時点では収益性は回復していないため地価は下
落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 44,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は加須市及び周辺市町内に存する商業地域。需要者の中心は、加須市に地縁のある事業経営者、または広域
的に事業展開している法人である。顧客の志向は郊外の大型店舗へ強く、ウイズコロナが定着する中でも、対象地域の
需要は引き続き弱含んでいる。取引の中心となる価格帯は、商業地のために個別性が強く様々であり、商業地は指標と
なる取引事例に乏しく、市場での中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域における市場での取引は、賃貸の需要はあるものの自己使用を目的としたものが中心である。また、店舗の賃
貸市場は未成熟の状態にあり、土地価格に見合う賃貸事例を収集することは困難でため、収益価格は、低位に求められ
たと考えられる。したがって本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地
との検討も踏まえ、路線商業地の需要が回復していないことを考慮して上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　加須 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 57,600 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[103.0]

100
[131.0]

[100.0]
100

42,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費は、緩やかに持ち直しているものの
、大型商業施設の集結した地域への需要が高
い傾向は続いている。

幹線道路沿いで周辺には一定の店舗の集積が
みられる路線商業地域であり、地域要因に特
段の変化は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

加須 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｙ２３１２１０１２ -80	加須市		底地	（　）	ほぼ長方形	北16m県道、中間画地		近商 (80,200)
b	Ｙ２３１２１０１２ -76	加須市		底地	（　）	ほぼ長方形	南8.3m県道、北1.8m、二方路		近商 (80,200)
c	Ｙ２３１２１０１２ -81	加須市		更地	（　）	ほぼ整形	北西14m市道、南西6m、角地		準住居地区計画等 (70,200)
d	２３１２１００７ -80	加須市		建付地	（　）	長方形	南西16m区画街路、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 28,652) 47,753	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	47,228	100 [ 105.0]	44,979	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	45,000
b	(　 16,621) 33,242	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 72.0]	45,662	100 [ 99.0]	46,123		46,100
c	(　 ) 51,640	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	49,284	100 [ 112.9]	43,653		43,700
d	(　 ) 41,971	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	41,971	100 [ 89.2]	47,053		47,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,100 円／㎡]

加須 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られず、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,113,370	832,025	3,281,345	2,974,660	306,685	（　0.9758） 299,263	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	6,367,298 円　　　　（　 17,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加須 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	135.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	363 ㎡	16.5 m x 21.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

収益性を考慮して、１階店舗フロア貸し、２階はファミリータイプ（平均専有面積約４０㎡程度）の住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

床面積に算入しない外階段を設置するため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	店舗	120.00	100.0	120.00	1,640	196,800	3.0	590,400
							1.0	196,800
2～ 2	居宅	120.00	100.0	120.00	1,383	165,960	2.0	331,920
							1.0	165,960
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		362,760		922,320
								362,760

⑨年額支払賃料	362,760 円　×　12ヶ月　＝　 4,353,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,353,120 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 361,309 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,991,811 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	922,320 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,458 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 362,760 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 113,101 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,113,370 円　　　　（　 11,332 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２３１２３２０７　　　　-75	1,358 ( 1,355)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,695	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,691 円/㎡　月額支払賃料（　 1,640 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２３１２１０１３　　　　-70	1,676 ( 1,671)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	1,685
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

加須 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	221,000 円	44,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	174,125 円	4,353,120　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 282,800 円	44,200,000　×　　 40.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	66,300 円	44,200,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,200 円	44,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 832,025 円　（　　　　　　 2,292 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9758

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,200,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,974,660 円（　　　　　 8,195 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,113,370 円
②総費用	832,025 円
③純収益　①－②	3,281,345 円
④建物等に帰属する純収益	2,974,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	306,685 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	299,263 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 824 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,367,298 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,500 円／㎡）