別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 加須 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加須 -24 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　三谷　清   TEL.

鑑定評価額 4,770,000 円  １㎡当たりの価格 32,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加須市旗井字天神１７番１９ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 西4.9m市道 水道、下水 栗橋 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．９ｍ市道 交通 施設 栗橋駅北方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市街化区域内の駅接近性にやや劣る住宅地域である。地域要因に特に変化が認めらず、市街化区域へ の需要が弱いため下落は続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は加須市及び久喜市内等でＪＲ線及び東武日光線の栗橋駅を中心とした住宅地域である。需要者は加須市等 の在住在勤の一次取得者が中心であるが、首都圏からの需要もみられる。ＪＲ駅勢圏でもあり一定の需要はあるものの 、調整区域内の宅地への需要との競合もあり、地価はやや弱含み傾向が続いている。取引の中心となる価格帯は土地が １５０㎡程度で５００万円～７００万円、新築戸建物件は、２０００万円前半の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は低容積率の住宅地域に存するため収益価格の試算を断念し、比準価格のみの試算となった。一方、対象地 域と同一需給圏内の類似地域等において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。よって、市場実勢を反映した比準 価格の相対的な信頼性が高い。従って代表標準地との検討を踏まえ、さらに、現状はウイズコロナが定着する中で、需 要が回復しつつあることも勘案して比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久喜 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,300 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [103.0] 100 [143.8] [103.0] 100 32,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はウィズコロナの下で、各種政策の効果 もあって、緩やかに持ち直しの動きがみられ る。加須市の人口は減少傾向が弱まりつつあ る。 栗橋駅からやや距離のある住宅地域であるが 、特に地域要因に変化はないものの、市街化 区域内の物件への需要は弱い傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％