別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 加須 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加須 -16 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　堀口　雄一朗   TEL.

鑑定評価額 2,640,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加須市向古河字下悪戸２３８６番６外 ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に農地等が見られる 住宅地域 北東4.3m市道 水道 新古河 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４．３ ｍ市道 交通 施設 新古河駅南方 1.7km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 空地等も見られ土地利用は静態的に推移しており、今後とも現状の環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は加須市北川辺地区内の住宅地である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する一時取得者層が多く、同 一需給圏外からの転入者は限定される。圏外への流出圧力が強い一方で流入は限定的であり、地価の下落傾向が継続し ている。取引の中心となる価格帯は、２００～３００㎡程度の更地で総額３００～６００万円程度、中古住宅について も５００万円程度で、新築戸建住宅の取引は一部の地域を除いて限定的である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 非線引都市計画区域内に存し、事業収支の観点から新築共同住宅を想定することは非現実的であることから収益価格は 試算しなかった。自用目的の取引が支配的であることから、中心となる市場参加者の属性を検討し、昨年との市場動向 の変動を勘案のうえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加須 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,300 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [103.0] 100 [ 83.8] [101.5] 100 16,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和４年の加須市内の土地・戸建住宅の取引 は、分譲は堅調に推移しているが、調整区域 の物件が多く、市街地住宅地は総じて弱含み の状況が継続中。 加須市北川辺地区は人口減少傾向が顕著であ り、土地取引件数も少なく市況は弱い状況に ある。水害リスクも再認識されていると思料 する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％