別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 加須 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加須 -9 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　武田　昌之   TEL.

鑑定評価額 8,000,000 円  １㎡当たりの価格 12,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加須市北下新井字本田９８１番３ ②地積 　(㎡) 630   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅の多い中に 一般住宅も見られる 住宅地域 南東5.5m市道 水道 栗橋 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 都市計画法３４条１１号に指 定する土地の区域 街 路 基準方位北　　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 栗橋 3.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅等を中心とする集落地域で土地利用は安定的に推移しており、その他地域要因に大きな変動は認められ ない。当面は現状を維持して推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は加須市及び周辺の市街化調整区域内集落地域である。需要者の中心は、周辺に居住する一時取得者層が中 心であり、同一需給圏外からの転入者は限定される。市街化調整区域の規模大・割安な物件への需要者の志向は強いが 周辺の宅地供給は限定的であり、個人間の土地取引も低調に推移している。取引の中心となる価格帯は、３００～５０ ０㎡程度の更地は総額４００～７００万円程度、新築戸建住宅で概ね１５００万円～２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 現実の取引価格には相応の分散が見られる中で、採用した取引事例のほか、採用外の周辺事例も十分に検討し、標準的 な市場水準となりうる価格を見出して比準価格を試算した。対象地周辺は市街化調整区域内の農家集落地域で自用目的 の取引が中心の地域であることから、市場の実態を反映し規範性、説得性が高い比準価格を重視した。更に前年の標準 地価格から検討した価格及び周辺の調整区域内標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナへの移行が進む中、供給面での 制約、金融市場変動、物価高による消費マイ ンド冷え込み等が不動産市況へ及ぼす影響に 留意が必要。 分譲住宅の開発も散見されるが、特段の変動 要因は認められない調整区域内の地域。宅地 需要は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％