別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 加須 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加須 -8 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　三谷　清   TEL.

鑑定評価額 5,220,000 円  １㎡当たりの価格 36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加須市北小浜字堂前２２２番１１ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に倉庫 、空地等が見られる 住宅地域 南5.1m市道、西側道 水道、下水 加須 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５．１ ｍ市道 交通 施設 加須駅東方 2.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅地域として格別の変動要因はないものの、引き続き調整区域への需要が強く、地価は当面、下落傾向が 続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね加須市及び隣接市町の東武伊勢崎線沿線に在する住宅地域。需要者は市内在住または市内在勤の一次 取得者が中心であるが、首都圏からの需要もみられる。需給動向については、周辺の調整区域内の宅地への需要が強く 、需給はやや弱含みで推移している。取引の中心となる価格帯は、土地は１５０㎡前後で５００万円～８００万円程度 、新築戸建住宅で２，０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は戸建住宅を中心とする住宅地域に存しており、投資採算性を反映した価格形成がなされる地域ではない為 、土地帰属純収益がマイナスとなり収益価格が試算できなかった。一方、主たる需要者が居住利用を目的とする個人で あり、現実の相場水準を反映した比準価格の相対的信頼性は高い。従って本件では代表標準地との検討も踏まえて鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加須 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [104.5] 100 [133.6] [107.1] 100 35,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はウィズコロナの下で、各種政策の効果 もあって、緩やかに持ち直しの動きがみられ る。加須市の人口は減少傾向が弱まりつつあ る。 加須駅から距離がある地域であり、特に地域 要因に変化はないものの、市街化区域内の物 件への需要は弱い傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％