鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

加須 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１２１００７ -4	加須市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	２３１２１０１２ -2	加須市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西14m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	２３１２１０１２ -17	加須市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	２３１２１０１２ -15	加須市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	Ｙ２３１２１００６ -4	加須市		建付地	（　）	長方形	南西5.5m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,837	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.5]	42,496	100 [ 106.6]	39,865	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	39,900
b	(　 ) 45,658	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.5]	43,938	100 [ 114.4]	38,407		38,400
c	(　 ) 45,345	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	44,586	100 [ 115.4]	38,636		38,600
d	(　 ) 29,486	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 74.0]	100 [ 98.5]	40,372	100 [ 116.6]	34,624		34,600
e	(　 ) 46,823	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	44,538	100 [ 112.5]	39,589		39,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +19.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +16.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,900 円／㎡]

加須 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られず、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,969,122	683,860	2,285,262	2,233,550	51,712	（　0.9739） 50,362	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	1,119,156 円　　　　（　 4,950 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加須 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	115.08	ＬＳ2	182.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	226 ㎡	9.4 m x 24.1 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

収益性を考慮して、ファミリータイプ（平均専有面積約４５㎡程度）の２階建共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

床面積に算入しない外階段を設置するため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	居宅	91.08	100.0	91.08	1,406	128,058	1.0	128,058
							1.0	128,058
地上 2～ 2	居宅	91.08	100.0	91.08	1,434	130,609	1.0	130,609
							1.0	130,609
～

～

～

計		182.16	100.0	182.16		258,667		258,667
								258,667

⑨年額支払賃料	258,667 円　×　12ヶ月　＝　 3,104,004 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 182.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,104,004 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 257,632 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,846,372 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	258,667 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,372 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 258,667 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 120,378 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,969,122 円　　　　（　 13,138 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２３１２１００３　　　　-1	1,279 ( 1,279)	100 [100.0]	[100.6] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	1,415	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,467 円/㎡　月額支払賃料（　 1,406 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２３１２１００４　　　　-1	1,118 ( 1,118)	100 [100.0]	[100.8] 100	100 [ 98.0]	100 [ 80.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.5]	1,459
c	Ｑ２３１２１００７　　　　-1	1,593 ( 1,593)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [108.0]	100 [ 93.0]	100 [103.0]	1,495

加須 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	170,500 円	34,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	124,160 円	3,104,004　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 272,800 円	34,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	68,200 円	34,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,100 円	34,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 683,860 円　（　　　　　　 3,026 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,100,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 182.16 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,233,550 円（　　　　　 9,883 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,969,122 円
②総費用	683,860 円
③純収益　①－②	2,285,262 円
④建物等に帰属する純収益	2,233,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	51,712 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	50,362 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 223 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,119,156 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,950 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
加須 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

加須 -3

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　堀口　雄一朗

TEL.

鑑定評価額

8,480,000 円

１㎡当たりの価格

37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	30,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	加須市南篠崎２丁目７番１９				②地積　(㎡)	226 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2.5	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	花崎 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 70 ｍ、南 10 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　６ｍ市
道

交通

施設

花崎駅北西方

1.7km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

工業団地に隣接した区画整理済みの低層住宅地域で土地利用は安定的であり、今後とも現状維持と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 37,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,950 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね加須市内の東武伊勢崎線沿線に位置する住宅地域。需要者は市内在住又は在勤の一次取得者が中心。
地域周辺は区画整理済であるがやや居住環境に劣る。需給は総じて弱含みながらも不動産業者の戸建・宅地分譲は相対
的に堅調で、一方個人間の取引価格はやや低調に推移している。土地は１５０～２００㎡程度で６００～１０００万円
程度、新築戸建住宅は２０００万円台が取引の中心であるが建築工事費の上昇等により総額はやや上昇傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

現実の取引価格は当事者の属性等による相応の分散が見られる中、多数の取引事例から典型的な市場水準となりうる価
格を見出して比準価格を試算した。土地所有者が節税目的のためにアパート等を建設するケースでは土地取得費の回収
は前提としておらず、建築工事費の上昇傾向もあって収益価格は相当低位である。比準価格を採用すべきところ、低位
な価格帯の取引が一定割合を占める市場実態を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　加須 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 47,000 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[104.5]

100
[119.9]

[100.0]
100

37,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

令和４年の加須市内の土地・戸建住宅の取引
は、分譲は堅調に推移しているが、調整区域
の物件が多く、市街地住宅地は総じて弱含み
の状況が継続中。

区画整理済みであるが工業団地に隣接して居
住環境のやや劣る住宅地で、需要者は調整区
域の物件への指向が強く、地価は依然として
弱含み。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

加須 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１２１００７ -4	加須市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	Ｙ２３１２１００６ -4	加須市		建付地	（　）	長方形	南西5.5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	２３１２１０１２ -2	加須市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西14m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	２３１２１００３ -11	加須市		更地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,837	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.5]	42,496	100 [ 105.6]	40,242	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,200
b	(　 ) 46,823	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	44,538	100 [ 111.6]	39,909		39,900
c	(　 ) 45,658	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.5]	43,938	100 [ 113.4]	38,746		38,700
d	(　 ) 30,248	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	28,945	100 [ 106.8]	27,102		27,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,800 円／㎡]

加須 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,969,122	683,860	2,285,262	2,233,550	51,712	（　0.9739） 50,362	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	1,119,156 円　　　　（　 4,950 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加須 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	115.08	ＬＳ2	182.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	226 ㎡	9.4 m x 24.1 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積４５㎡程度を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	居宅	91.08	100.0	91.08	1,406	128,058	1.0	128,058
							1.0	128,058
地上 2～ 2	居宅	91.08	100.0	91.08	1,434	130,609	1.0	130,609
							1.0	130,609
～

～

～

計		182.16	100.0	182.16		258,667		258,667
								258,667

⑨年額支払賃料	258,667 円　×　12ヶ月　＝　 3,104,004 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 182.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,104,004 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 257,632 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,846,372 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	258,667 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,372 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 258,667 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 120,378 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,969,122 円　　　　（　 13,138 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２３１２１０１２　　　　-6	1,083 ( 1,083)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [ 97.5]	1,361	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,467 円/㎡　月額支払賃料（　 1,406 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２３１２１００７　　　　-6	1,744 ( 1,744)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [107.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [102.5]	1,641
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

加須 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	170,500 円	34,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	124,160 円	3,104,004　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 272,800 円	34,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	68,200 円	34,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,100 円	34,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 683,860 円　（　　　　　　 3,026 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,100,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 182.16 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,233,550 円（　　　　　 9,883 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,969,122 円
②総費用	683,860 円
③純収益　①－②	2,285,262 円
④建物等に帰属する純収益	2,233,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	51,712 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	50,362 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 223 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,119,156 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,950 円／㎡）