鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

飯能 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	飯能 -310543	飯能市		貸家建付地	（　）	台形	東15m県道、中間画地		商業 (100,400)
b	飯能 -310576	飯能市		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		商業 (90,240)
c	飯能 -310578	飯能市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7.3m市道、北東0.9m、二方路		商業 (90,400)
d	飯能 -310508	飯能市		更地	（　）	長方形	西8.3m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 205,339	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	241,575	100 [ 153.4]	157,480	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	157,000
b	(　 ) 101,701	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	101,701	100 [ 70.8]	143,645		144,000
c	(　 ) 128,677	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	141,559	100 [ 100.3]	141,136		141,000
d	(　 ) 174,778	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	174,778	100 [ 118.7]	147,243		147,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.8	交通・接近　 +8.7	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.8	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.8	交通・接近　 +3.2	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.6	環境　　　　 +17.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 147,000 円／㎡]

飯能 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,187,324	1,143,847	3,043,477	2,329,390	714,087	（　0.9718） 693,950	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	13,093,396 円　　　　（　 41,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

飯能 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	165.00	Ｓ1	165.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	315 ㎡	12.0 m x 26.0 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準仕様の平家建店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括賃貸を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	165.00	100.0	165.00	2,231	368,115	3.0	1,104,345
							1.0	368,115
～

～

～

～

計		165.00	100.0	165.00		368,115		1,104,345
								368,115

⑨年額支払賃料	368,115 円　×　12ヶ月　＝　 4,417,380 円
⑩a共益費（管理費）	50 円／㎡　×　 165.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 99,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,516,380 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 451,638 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,064,742 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,104,345 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,939 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 368,115 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 112,643 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,187,324 円　　　　（　 13,293 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	飯能（賃）　　　　-310502	2,177 ( 2,163)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,341	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,231 円/㎡）　基準階 1 F B
b	入間（賃）　　　　-311106	2,444 ( 2,438)	100 [100.0]	[100.5] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,233
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

飯能 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	155,500 円	31,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	316,147 円	4,516,380　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 345,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 264,300 円	31,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,100 円	31,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,100 円	31,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,143,847 円　（　　　　　　 3,631 円／㎡）　　（経費率　　 27.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,100,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 165.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,329,390 円（　　　　　 7,395 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,187,324 円
②総費用	1,143,847 円
③純収益　①－②	3,043,477 円
④建物等に帰属する純収益	2,329,390 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	714,087 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	693,950 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,203 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,093,396 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
飯能 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

飯能 5-2

埼玉県

埼玉第９

氏名

不動産鑑定士　原嶋　康仁

TEL.

鑑定評価額

44,100,000 円

１㎡当たりの価格

140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	飯能市柳町１９番１｢柳町６－１７｣				②地積　(㎡)	315 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼事務所Ｓ4	中低層の事務所、店舗が多い中心街の商業地域	北11m県道	水道、ガス、下水	東飯能 290m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 312 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１１ｍ　県道

交通

施設

東飯能駅西方

290m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

飯能市の市街地中心部に位置する商業地域であり、県道沿いに中低層店舗等が建ち並ぶ地域であるが、しばらく
は現状を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 147,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね飯能市を中心とする圏域に存する商業地である。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ事業者
、全国チェーンの小売店舗等が考えられる。ロードサイド型店舗の集客力は良好で、特に県道、国道沿いのまとまった
規模のある画地は需要が見込める。一方で従来からの駅前商業地は集客力に弱い傾向にある。商業地域においては取引
される土地面積が様々であるが、需要の中心となる価格帯は１㎡あたり１３万円～１５万円程度と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

求められた試算価格は上記２価格である。比準価格は不動産市場の実態を直接反映しており実証的で信頼性が高い。ま
た収益価格は直接法から求められた価格であり、適用に際して想定条件に依存しているが、商業地の価格形成において
は土地の収益性が重要な理論的根拠となる。したがって、比準価格及び収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　飯能 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 242,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[172.5]

[100.0]
100

140,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

全般的な経済動向としては新型コロナの規制
緩和等から回復基調と考えられるが、資源高
による物価上昇や海外情勢等に注意が必要と
思われる。

新型コロナの規制緩和により飯能市の地域経
済は回復傾向にあり、不動産市場への良好な
影響が見られ、商業地域も回復傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.8
交通・接近　　　  +8.3
環境　　　　　　 +58.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

飯能 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	飯能 -310579	飯能市		更地	（　）	不整形	北4m市道、東1.7m、角地		商業 (90,240)
b	飯能 -310576	飯能市		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		商業 (90,240)
c	飯能 -310578	飯能市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7.3m市道、北東0.9m、二方路		商業 (90,400)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 104,885	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	104,885	100 [ 68.7]	152,671	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	153,000
b	(　 ) 101,701	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	101,701	100 [ 67.1]	151,566		152,000
c	(　 ) 128,677	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	141,559	100 [ 103.2]	137,170		137,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.8	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 -26.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.8	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.8	交通・接近　 +3.2	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 147,000 円／㎡]

飯能 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,097,744	1,070,466	3,027,278	2,329,390	697,888	（　0.9718） 678,208	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	12,796,377 円　　　　（　 40,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

飯能 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗地	165.00	Ｓ1	165.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	315 ㎡	12.0 m x 26.0 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗のフロア貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平家建のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	165.00	100.0	165.00	2,184	360,360	2.0	720,720
							1.0	360,360
～

～

～

～

計		165.00	100.0	165.00		360,360		720,720
								360,360

⑨年額支払賃料	360,360 円　×　12ヶ月　＝　 4,324,320 円
⑩a共益費（管理費）	50 円／㎡　×　 165.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 99,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,423,320 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 442,332 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,980,988 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	720,720 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,486 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 360,360 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 110,270 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,097,744 円　　　　（　 13,009 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	飯能（賃）　　　　-310504	3,068 ( 2,970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [122.0]	100 [100.0]	2,515	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,250 円/㎡　月額支払賃料（　 2,184 円/㎡）　基準階 1 F B
b	飯能（賃）　　　　-310502	2,177 ( 2,163)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,975
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

飯能 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	155,500 円	31,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	221,166 円	4,423,320　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 367,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 264,300 円	31,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,100 円	31,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,100 円	31,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,070,466 円　（　　　　　　 3,398 円／㎡）　　（経費率　　 26.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,100,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 165.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,329,390 円（　　　　　 7,395 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,097,744 円
②総費用	1,070,466 円
③純収益　①－②	3,027,278 円
④建物等に帰属する純収益	2,329,390 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	697,888 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	678,208 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,153 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,796,377 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,600 円／㎡）