鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

飯能 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	飯能 -310543	飯能市		貸家建付地	（　）	台形	東15m県道、中間画地		商業 (100,400)
b	飯能 -310578	飯能市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7.3m市道、北東0.9m、二方路		商業 (90,400)
c	飯能 -310508	飯能市		更地	（　）	長方形	西8.3m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	飯能 -310576	飯能市		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		商業 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 205,339	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	241,575	100 [ 100.4]	240,613	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	241,000
b	(　 ) 128,677	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	141,559	100 [ 54.5]	259,741		260,000
c	(　 ) 174,778	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	174,778	100 [ 67.8]	257,785		258,000
d	(　 ) 101,701	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	101,701	100 [ 50.4]	201,788		202,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.7	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.5	交通・接近　 -6.7	環境　　　　 -41.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 252,000 円／㎡]

飯能 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,930,391	2,265,842	6,664,549	5,610,010	1,054,539	（　0.9718） 1,024,801	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	19,335,868 円　　　　（　 129,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

飯能 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	150 ㎡	11.5 m x 13.8 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の賃貸需要を踏まえ、低層店舗を想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	85.0	102.00	3,250	331,500	6.0	1,989,000
							1.0	331,500
2～ 2	店舗	120.00	90.0	108.00	2,055	221,940	6.0	1,331,640
							1.0	221,940
3～ 3	店舗	120.00	90.0	108.00	2,000	216,000	6.0	1,296,000
							1.0	216,000
～

～

計		360.00	88.3	318.00		769,440		4,616,640
								769,440

⑨年額支払賃料	769,440 円　×　12ヶ月　＝　 9,233,280 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 318.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 381,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	なし
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,614,880 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 961,488 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,653,392 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,616,640 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 41,550 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 769,440 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 235,449 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,930,391 円　　　　（　 59,536 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	飯能（賃）　　　　-310502	2,177 ( 2,163)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,348	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,307 円/㎡　月額支払賃料（　 3,250 円/㎡）　基準階 1 F B
b	飯能（賃）　　　　-310504	3,068 ( 2,970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,342
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

飯能 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	374,500 円	74,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	673,042 円	9,614,880　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 431,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 636,600 円	74,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,900 円	74,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,900 円	74,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,265,842 円　（　　　　　　 15,106 円／㎡）　　（経費率　　 25.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,900,000 円	設計監理料率　 202,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,610,010 円（　　　　　 37,400 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,930,391 円
②総費用	2,265,842 円
③純収益　①－②	6,664,549 円
④建物等に帰属する純収益	5,610,010 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,054,539 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,024,801 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,832 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,335,868 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 129,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
飯能 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

飯能 5-1

埼玉県

埼玉第９

氏名

不動産鑑定士　河野　栄一

TEL.

鑑定評価額

36,300,000 円

１㎡当たりの価格

242,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	飯能市仲町１９７番６｢仲町１０－３｣				②地積　(㎡)	150 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	台形 1:1.2	店舗ＲＣ5F1B	中層店舗ビル、銀行等が建ち並ぶ駅前の商業地域	東15m県道	水道、ガス、下水	飯能 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 168 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅前商業地域

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

飯能駅北方

80m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は駅前商業地域であるが、近年では商業需要は減退し、中層階以上の賃貸需要は見込みにくい状況とな
っている。このような状況から、今後の建て替えに際しては低層利用が進むと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 252,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 133,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は飯能市内の商業地域を中心に、周辺市町の商業地域に及ぶ圏域。飯能市内の商業地域は全域的に需要が弱
いところに新型コロナの影響を受け、また、当該地域は飲食店舗が多いため、１階という好立地でも撤退する店舗が散
見されるなど非常に厳しい状況下にあったが、直近では持ち直しが認められる。商業地需要は個別格差が強いという特
徴がある中、当該地域における需要の中心価格帯は１㎡当たり２４万円前後と思量する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件における近隣地域内では、自用の店舗等とともに賃貸に供されている店舗等も散見され、商業事業者向けの賃貸市
場も十分熟成していると認められるが、当該地域の市場動向として、取引に当たっては比隣における取引価格との比較
が重要な指標となっているという市場実態があるため、本件鑑定評価においては比準価格を標準とし、収益価格を関連
づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    242,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　飯能 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    242,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日本の景気は緩やかに持ち直している。これ
を受けて、飯能市の不動産市場（商業地）で
も需給の改善がみてとれる。

飯能市全域的にはロードサイド型の大規模商
業地域に需要は移行している。本件駅前商業
地域では当該影響を受けつつも、商況に回復
が認められる。

形状・規模等は概ね標準的と認められる。競
合する近隣地域内の他物件との優劣は特にな
く、競争力は普通である。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

飯能 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	飯能 -310543	飯能市		貸家建付地	（　）	台形	東15m県道、中間画地		商業 (100,400)
b	飯能 -310508	飯能市		更地	（　）	長方形	西8.3m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	飯能 -310584	飯能市		更地	（　）	台形	南5m市道、西4.1m、角地		１住居 (70,200)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 205,339	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	241,575	100 [ 100.0]	241,575	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	242,000
b	(　 ) 174,778	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	174,778	100 [ 65.1]	268,476		268,000
c	(　 ) 169,093	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	165,777	100 [ 57.0]	290,837		291,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.7	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.7	交通・接近　 -8.2	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 252,000 円／㎡]

飯能 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,968,465	2,270,282	6,698,183	5,610,010	1,088,173	（　0.9718） 1,057,487	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	19,952,585 円　　　　（　 133,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

飯能 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	150 ㎡	11.5 m x 13.8 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準仕様タイプの３階建店舗を想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	85.0	102.00	3,269	333,438	3.0	1,000,314
							1.0	333,438
2～ 2	店舗	120.00	90.0	108.00	2,125	229,500	3.0	688,500
							1.0	229,500
3～ 3	店舗	120.00	90.0	108.00	1,961	211,788	3.0	635,364
							1.0	211,788
～

～

計		360.00	88.3	318.00		774,726		2,324,178
								774,726

⑨年額支払賃料	774,726 円　×　12ヶ月　＝　 9,296,712 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 318.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 381,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,678,312 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 967,831 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,710,481 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,324,178 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,918 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 774,726 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 237,066 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,968,465 円　　　　（　 59,790 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	飯能（賃）　　　　-310504	3,068 ( 2,970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 88.2]	100 [100.0]	3,822	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,370 円/㎡　月額支払賃料（　 3,269 円/㎡）　基準階 1 F B
b	飯能（賃）　　　　-310502	2,177 ( 2,163)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	2,938
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

飯能 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	374,500 円	74,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	677,482 円	9,678,312　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 431,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 636,600 円	74,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,900 円	74,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,900 円	74,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,270,282 円　（　　　　　　 15,135 円／㎡）　　（経費率　　 25.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,900,000 円	設計監理料率　 202,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,610,010 円（　　　　　 37,400 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,968,465 円
②総費用	2,270,282 円
③純収益　①－②	6,698,183 円
④建物等に帰属する純収益	5,610,010 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,088,173 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,057,487 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,050 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,952,585 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 133,000 円／㎡）