別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 飯能 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯能 -11 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　野澤　伊沙夫   TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 79,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 飯能市美杉台４丁目１８番８ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 区画整然とした中規 模住宅が建ち並ぶ住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 飯能 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       216 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　市道６ ｍ 交通 施設 飯能駅南西方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした閑静な住宅地ではあるが、やや傾斜地にあるバス便地域であり、交通利便性の面から需給関係は 弱含みの傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西武池袋線・ＪＲ八高線沿線で、概ね飯能市、入間市の鉄道駅から徒歩圏外（バス便）にある戸建住宅 地域。需要者の中心は市内及び近隣市町に居住する取得者層であるが、都心部への通勤圏にあり、県外からの転入も見 受けられる。都心回帰現象により、需給は停滞していたが、近年、テレワーク等通勤環境の変化により、市内住宅地も 再注目される動きが見られる。市内中心部の土地は、１０万円／㎡程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市内住宅地には、低層のアパート等も混在するが、総じて低容積の建物で収益性は低い。土地価格及び建物価格の合計 に見合う賃料水準にないために収益価格の試算は出来なかった。自用の戸建住宅としての利用が中心であり、比準価格 を標準とし、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　飯能 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    117,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [148.1] [100.0] 100 79,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は、コロナの感染状況や供給制約に 左右されつつも、持ち直し傾向にある。ウク ライナ情勢の悪化が、世界経済の下振れ要因 となる。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +13.5 環境　　　　　　 +30.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％