別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 飯能 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯能 -4 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　河野　栄一   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 84,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 飯能市大字川寺字桐ケ窪５７２番４ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,168) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い空地等が見られる 住宅地域 南4.2m市道 水道、ガス、下水 飯能 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       168 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 飯能駅南東方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は空地等が散見される既成住宅地域である。地域内には格別の価格形成要因の変動はなく、当面は現状 を維持するものと予測する。近年では新型コロナの影響は薄れ、地価は上昇基調が認められる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 本件における同一需給圏は、西武池袋線・ＪＲ八高線沿線で、最寄駅からの徒歩圏内外にわたる圏域。需要者の中心は ３０代から４０代の市内在住者であるが、市外からの転入者も散見される。近年では４ＬＤＫの建物付きの物件の引き 合いが多く、需要の中心としては新築戸建物件は３，０００万円前後、中古物件は１，０００万円台となっている。近 隣地域内は空地等が残る中、中規模の一般住宅が建ち並んでおり、需給は比較的安定している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした街並みを形成している。当該地域の市場動向として、取引に当たっては自用目的の取 引が中心となっており、アパート建築目的の投資採算性に着目した市場行動はほとんど見られない。比隣における取引 価格との比較が重要な指標になっているという市場実態を踏まえ、本件鑑定評価においては、代表標準地の規準価格も 踏まえたうえで比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　飯能 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    117,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [148.1] [106.0] 100 84,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本の景気は緩やかに持ち直している。これ を受けて飯能市の不動産市場では回復基調が 見てとれる。 飯能駅から徒歩圏内であるほか、小学校へも 比較的近いなど利便性に優れた住宅地域であ り、安定した住宅需要が見込まれる地域であ る。 南側道路であるため、地域内では需要が見込 める土地といえるが、現時点では格段の需要 の高まりがあるとまではいえない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.6 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　 +40.8 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％