鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

所沢 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５Ｋ８４１３ -26	所沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北西10m県道、北東4.1m、角地		１住居 (70,200)
b	５Ｋ７４１２ -47	所沢市		建付地	（　）	ほぼ台形	北9.6m国道、中間画地		商業 (80,400)
c	４Ｋ９５３０ -8	所沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北14m県道、中間画地		商業 (90,400)
d	４Ｋ７２８４ -17	所沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.4m市道、中間画地		商業 (90,324)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 135,943	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 78.4]	175,304	100 [ 50.8]	345,087	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	345,000
b	(　 ) 212,525	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	214,863	100 [ 55.0]	390,660		391,000
c	(　 ) 262,304	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	263,323	100 [ 60.1]	438,141		438,000
d	(　 ) 283,768	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	293,984	100 [ 63.8]	460,790		461,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.3	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -44.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -21.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.9	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 -46.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.3	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -38.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.3	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 -31.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.8	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 408,000 円／㎡]

所沢 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,447,058	6,151,388	22,295,670	17,995,800	4,299,870	（　0.9512） 4,090,036	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	88,913,826 円　　　　（　 328,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

所沢 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	184.47	Ｓ6	1,080.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	271 ㎡	13.4 m x 22.9 m	前面道路：県道　 7.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの中層店舗兼事務所ビルを想定。

⑦有効率　 97.3 ％
の理由

同種の建物として標準的なため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	184.47	95.4	176.07	3,200	563,424	5.0	2,817,120
							1.0	563,424
2～ 2	店舗	184.47	97.7	180.27	2,700	486,729	3.0	1,460,187
							1.0	486,729
3～ 5	事務所	184.47	97.7	180.27	2,100	378,567	2.0	757,134
							1.0	378,567
6～ 6	事務所	157.65	97.3	153.45	2,100	322,245	2.0	644,490
							1.0	322,245
～

計		1,080.00	97.3	1,050.60		2,508,099		7,193,199
								2,508,099

⑨年額支払賃料	2,508,099 円　×　12ヶ月　＝　 30,097,188 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,050.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,097,188 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,498,067 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,599,121 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,193,199 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 65,962 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,508,099 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 781,975 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,447,058 円　　　　（　 104,971 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５Ｋ６０１９賃　　　　-5	2,274 ( 2,270)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 68.0]	100 [153.0]	2,253	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,163 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 3 F B
b	５Ｋ７２８４賃　　　　-12	1,683 ( 1,610)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 75.0]	100 [111.0]	2,063
c	５Ｋ７２８４賃　　　　-6	2,064 ( 2,001)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 72.0]	100 [138.0]	2,164

所沢 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,335,000 円	267,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,203,888 円	30,097,188　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 809,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,269,500 円	267,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	267,000 円	267,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	267,000 円	267,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,151,388 円　（　　　　　　 22,699 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	267,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 1,080.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,995,800 円（　　　　　 66,405 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,447,058 円
②総費用	6,151,388 円
③純収益　①－②	22,295,670 円
④建物等に帰属する純収益	17,995,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,299,870 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,090,036 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,092 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,913,826 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 328,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
所沢 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

所沢 5-5

埼玉県

埼玉第４

氏名

不動産鑑定士　黒住　明央

TEL.

鑑定評価額

108,000,000 円

１㎡当たりの価格

398,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	所沢市西所沢１丁目６６番７｢西所沢１－１３－８｣				②地積　(㎡)	271 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	台形 1:2	店舗Ｓ2	小売、飲食等の店舗が見られる商業地域	南西7.7m県道	水道、ガス、下水	西所沢 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 45 ｍ、南 40 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．７ｍ県道

交通

施設

西所沢駅南東方

100m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

商業地域としての発展の可能性は高くなく、概ね現状を維持していくものと予測する。地価水準は、当面の間、
現状の傾向を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 405,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 297,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西武池袋線を中心とする埼玉県南西部の駅前商業地域。需要者の中心は同一需給圏内外の広い範囲に存す
る投資家、不動産開発業者等である。商業地の取引市場においては、市場参加者の属性、取引される土地の規模等が多
様で、中心となる価格帯を把握することはできない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は標準地と類似した商業地域に存する規範性の高い取引事例に基づいており説得力が高い一方で、標準地の需
要者は収益性により意思決定を行う投資家等が中心となることから、収益価格も妥当性を有している。よって、市場性
を反映した比準価格をやや重視しつつ、比準・収益両価格を関連づけ、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　所沢 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 326,000 円／㎡

[102.1]
100

100
[100.0]

100
[ 83.7]

[100.0]
100

398,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    392,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商業地の不動産市場は、コロナ禍以降の駅前
商業地を中心とする賃貸需要の低迷は続くが
、売買市場の動向はエリアによって多様であ
る。

土地利用等の地域要因に大きな変化はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.4
環境　　　　　　 -11.5
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

所沢 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５Ｋ７４１２ -47	所沢市		建付地	（　）	ほぼ台形	北9.6m国道、中間画地		商業 (80,400)
b	４Ｋ９５３０ -8	所沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北14m県道、中間画地		商業 (90,400)
c	５Ｋ６０１９ -55	所沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南9m市道、中間画地		商業地区計画等土地区画整理 (100,400)
d	４Ｋ７２８４ -17	所沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.4m市道、中間画地		商業 (90,324)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 212,525	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	213,800	100 [ 56.5]	378,407	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	378,000
b	(　 ) 262,304	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	259,503	100 [ 63.5]	408,666		409,000
c	(　 ) 417,266	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	422,273	100 [ 102.3]	412,779		413,000
d	(　 ) 283,768	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	289,443	100 [ 69.2]	418,270		418,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 -43.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 -29.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 405,000 円／㎡]

所沢 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,974,018	6,361,120	22,612,898	18,626,000	3,986,898	（　0.9293） 3,705,024	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	80,544,000 円　　　　（　 297,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

所沢 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	184.47	Ｓ6	1,080.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	271 ㎡	13.4 m x 22.9 m	前面道路：県道　 7.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階を店舗、３階以上を事務所とするテナントビルを想定　　　

⑦有効率　 97.3 ％
の理由

店舗・事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	184.47	95.4	176.07	3,281	578,000	5.0	2,890,000
							1.0	578,000
2～ 2	店舗	184.47	97.7	180.27	2,858	515,000	3.0	1,545,000
							1.0	515,000
3～ 5	事務所	184.47	97.7	180.27	2,117	382,000	2.0	764,000
							1.0	382,000
6～ 6	事務所	157.65	97.3	153.45	2,117	325,000	0.0	0
							0.0	0
～

計		1,080.00	97.3	1,050.60		2,564,000		6,727,000
								2,239,000

⑨年額支払賃料	2,564,000 円　×　12ヶ月　＝　 30,768,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,050.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,768,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,553,744 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,214,256 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,727,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 61,687 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,239,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 698,075 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,974,018 円　　　　（　 106,915 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５Ｋ７２８４賃　　　　-12	1,683 ( 1,610)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	2,090	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,180 円/㎡　月額支払賃料（　 2,117 円/㎡）　基準階 3 F B
b	５Ｋ６０１９賃　　　　-3	3,869 ( 3,734)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [140.0]	100 [ 99.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,585
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

所沢 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,390,000 円	278,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,230,720 円	30,768,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 821,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,363,000 円	278,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	278,000 円	278,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	278,000 円	278,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,361,120 円　（　　　　　　 23,473 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9293

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	278,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,080.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0503 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,626,000 円（　　　　　 68,731 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,974,018 円
②総費用	6,361,120 円
③純収益　①－②	22,612,898 円
④建物等に帰属する純収益	18,626,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,986,898 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,705,024 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,672 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,544,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 297,000 円／㎡）