鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

所沢 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５Ｋ６７１１ -58	志木市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9.3m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	２３０１－０６ -23529	富士見市		更地	（　）	長方形	南西（駅前広場）区画街路、南東20m、角地		商業地区計画等 (100,400)
c	２３０１－０６ -23514	富士見市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西9m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,200)
d	５Ｋ６０１９ -55	所沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南9m市道、中間画地		商業地区計画等土地区画整理 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 356,850	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	364,701	100 [ 66.5]	548,423	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	548,000
b	(　 ) 551,331	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	525,806	100 [ 87.6]	600,235		600,000
c	(　 ) 304,196	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	317,885	100 [ 55.5]	572,766		573,000
d	(　 ) 417,266	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	421,856	100 [ 66.4]	635,325		635,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -28.5
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.9	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 -38.0
c	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -32.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 589,000 円／㎡]

所沢 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達減価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,856,687	11,684,820	41,171,867	32,900,400	8,271,467	（　0.9519） 7,873,609	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	174,969,089 円　　　　（　 408,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

所沢 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	301.80	Ｓ6	1,712.11
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	429 ㎡	16.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸しの中層店舗兼事務所ビルを想定。

⑦有効率　 90.9 ％
の理由

類似建物の標準的な割合を参考。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	203.11	73.1	148.50	4,101	609,000	8.0	4,872,000
							1.0	609,000
2～ 6	事務所	301.80	93.3	281.70	2,871	809,000	4.0	3,236,000
							1.0	809,000
～

～

～

計		1,712.11	90.9	1,557.00		4,654,000		21,052,000
								4,654,000

⑨年額支払賃料	4,654,000 円　×　12ヶ月　＝　 55,848,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,557.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	55,848,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,635,384 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,212,616 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,052,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 193,047 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,654,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,451,024 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,856,687 円　　　　（　 123,209 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５Ｋ６０１９賃　　　　-4	2,553 ( 2,479)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.4]	100 [100.0]	2,676	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,962 円/㎡　月額支払賃料（　 2,871 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５Ｋ６０１９賃　　　　-3	3,869 ( 3,734)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 97.2]	100 [142.0]	2,721
c	５Ｋ６０１９賃　　　　-2	3,325 ( 3,226)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 92.5]	100 [100.0]	3,490

所沢 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,470,000 円	494,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,233,920 円	55,848,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,793,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,199,000 円	494,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	494,000 円	494,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	494,000 円	494,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,684,820 円　（　　　　　　 27,237 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	494,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 1,712.11 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,900,400 円（　　　　　 76,691 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,856,687 円
②総費用	11,684,820 円
③純収益　①－②	41,171,867 円
④建物等に帰属する純収益	32,900,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,271,467 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,873,609 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,353 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 174,969,089 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 408,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
所沢 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

所沢 5-4

埼玉県

埼玉第４

氏名

不動産鑑定士　江里口　真

TEL.

鑑定評価額

242,000,000 円

１㎡当たりの価格

565,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	440,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	所沢市くすのき台１丁目１０番７				②地積　(㎡)	429 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	1:1.5	店舗兼事務所ＲＣ3	銀行、店舗及び事務所が建ち並ぶ商業地域	南20m市道	水道、ガス、下水	所沢 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 120 ｍ、南 120 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 432 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

所沢駅東口につながるメイン
通り沿いの商業地域

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

所沢駅東方

160m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

所沢駅東口のメイン通り沿いの事務所を主体とした商業地域。駅周辺における開発計画があり、地価は強含みで
推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 597,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 487,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね所沢市及びその周辺市、東京都下の商業地域である。需要者の中心は従来から地縁性を有する個人事
業主や法人等、あるいは支店を配置するための法人等である。当該地域の土地の供給は、希少性が高い。所沢駅周辺に
おける開発計画が具体的に進み、地価は強含みで推移している。市場における中心価格帯は４００㎡程度の土地で２億
円台前半程度であり、一部に極端な高額取引きも見られたが市場を形成しているとは、まだ言えない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内に存する商業地域において多数の信頼ある取引事例を収集し得た。近隣地域は自用の店舗・事務所と賃貸
物件が混在している。近隣地域は駅に近い商業地域であり、賃貸市場は比較的成熟している。本件では、市場の実勢を
反映する比準価格を標準に、不動産の経済価値の本質を形成する収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　所沢 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 326,000 円／㎡

[102.1]
100

100
[100.0]

100
[ 58.9]

[100.0]
100

565,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    549,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響から一時期は一般市場が下
落傾向であったが、金融緩和等により、短い
期間であった。一方、条件の良い不動産は、
回復基調である。

所沢駅周辺における開発計画等から事業用の
土地への選好性が高まり地価は弱含みである
。

特に個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.2
環境　　　　　　 -37.2
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

所沢 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５Ｋ６０１９ -55	所沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南9m市道、中間画地		商業地区計画等土地区画整理 (100,400)
b	５Ｋ７９７２ -42	所沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東12m県道、中間画地		１住居 (60,200)
c	５Ｋ７４１２ -38	志木市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西9.2m県道、中間画地		近商 (80,200)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 417,266	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	422,690	100 [ 71.3]	592,833	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	593,000
b	(　 ) 244,298	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	246,008	100 [ 51.5]	477,685		478,000
c	(　 ) 389,000	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	394,057	100 [ 60.8]	648,120		648,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -12.8	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 597,000 円／㎡]

所沢 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	53,036,182	11,448,222	41,587,960	31,701,600	9,886,360	（　0.9519） 9,410,826	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	209,129,467 円　　　　（　 487,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

所沢 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	301.80	Ｓ6	1,712.11
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	429 ㎡	16.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

収益性を重視して各階フロア貸しのビルで１階は店舗、２～６階は事務所を想定した。

⑦有効率　 90.9 ％
の理由

同種ビルの標準的な割り合いを採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	203.11	73.1	148.50	4,045	600,683	8.0	4,805,464
							1.0	600,683
2～ 6	事務所	301.80	93.3	281.70	2,889	813,831	4.0	3,255,324
							1.0	813,831
～

～

～

計		1,712.11	90.9	1,557.00		4,669,838		21,082,084
								4,669,838

⑨年額支払賃料	4,669,838 円　×　12ヶ月　＝　 56,038,056 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,557.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	56,038,056 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,651,159 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,386,897 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,082,084 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 193,323 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,669,838 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,455,962 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	53,036,182 円　　　　（　 123,627 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５Ｋ６０１９賃　　　　-2	3,325 ( 3,226)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	3,665	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,980 円/㎡　月額支払賃料（　 2,889 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５Ｋ６０１９賃　　　　-4	2,553 ( 2,479)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,955
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

所沢 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,380,000 円	476,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,241,522 円	56,038,056　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,828,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,046,000 円	476,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	476,000 円	476,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	476,000 円	476,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,448,222 円　（　　　　　　 26,686 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	476,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 1,712.11 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,701,600 円（　　　　　 73,897 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	53,036,182 円
②総費用	11,448,222 円
③純収益　①－②	41,587,960 円
④建物等に帰属する純収益	31,701,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,886,360 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,410,826 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,937 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 209,129,467 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 487,000 円／㎡）