別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 所沢 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   所沢 -49 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　江里口　真   TEL.

鑑定評価額 24,300,000 円  １㎡当たりの価格 211,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 所沢市上新井４丁目５５番３６ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) 準防 （その他） 地区計画等 (70,100) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ整然とした住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 小手指 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    55 ｍ、南   120 ｍ、北    95 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 小手指駅北東方 750m 法令 規制 １低専 (70,100) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 小手指駅徒歩約１０分の既存住宅地域。周辺では区画整理も進んでおり将来に渡って発展していく事からしばら くは上昇圧力がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    211,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に西武線沿線で、概ね所沢市及び周辺市町の住宅地域が圏域。需要者は同一需給圏内の居住者が中心。 戸建住宅地の需要が主である。需給は比較的安定している。市況の低迷時に在庫を抱えても少し値頃感が出せれば相応 の需要が顕在化する。土地１２０㎡程度で２，５００万円前後である。また、新築の戸建住宅は３，５００～４，００ ０万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は住宅地に存しており、周辺には収益性物件も散見されるが、自用目的での取引が中心である。本件は画地条 件により、相続対策等は見受けられるが、収益目的の需要は皆無であることから収益価格は試算していない。よって、 市場性を反映した比準価格を適用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -43                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    176,000 円／㎡ [102.8] 100 100 [100.0] 100 [ 85.8] [100.0] 100 211,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    205,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響から一時期は一般市場が下 落傾向であったが、金融緩和等により、短い 期間であった。一方、条件の良い不動産は、 回復基調である。 特別な地域要因の変動はない。 特に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％