別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 所沢 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   所沢 -39 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　平林　誠   TEL.

鑑定評価額 19,300,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 所沢市中富南４丁目１８番８ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 航空公園 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    15 ｍ、南    45 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  12.7 ｍ、規模　　       171 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 航空公園駅北東方 3.7km 法令 規制 １中専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外に開発された住宅団地内にある戸建住宅が多い地域である。地域要因に特段の変動は認められず、当分の間 現状の地域的特性を維持するものと予測する。地価水準は横ばいの状況にあると思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西武線沿線で、概ね所沢市、狭山市を中心にその周辺市町村にも及ぶ。自己利用目的で購入する個人が需 要者の中心となる。周辺地域は区画整然とした既存の住宅地域が形成されており、新規の宅地供給は少ない。市場での 中心的価格帯は、土地が１７０㎡程度の場合であると１千万円半ば～２千万円前半、新築住宅で３千万円前半～３千万 円後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、自用目的での取引が中心となっており、周辺エリア内において多数の信頼性ある取引事例が 得られた。一方収益物件については、標準地が主に自用目的の戸建住宅地域に存することから、戸建の賃貸事例が少な く、仮に収益価格を試算した場合でも収益性が低いために価格決定の指標になり得ない。従って取引事例比較法を単独 適用し、代表標準地との均衡にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    209,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [106.0] 100 [182.2] [101.5] 100 113,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    113,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直していると考えられる 。しかしながら海外経済の動向や国内におけ る物価上昇や供給面での制約等にも注視する 必要がある。 価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変 動は見られない。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +21.9 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％