鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

所沢 -36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５Ｋ７２８４ -7	所沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	５Ｋ７９７２ -35	所沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.2m市道、中間画地		１住居 (60,168)
c	５Ｋ８４１３ -8	所沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
d	５Ｋ８４１３ -21	所沢市		更地	（　）	ほぼ台形	北東4.1m市道、中間画地		１低専 (60,100)
e	５Ｋ７２８４ -61	所沢市		建付地	（　）	ほぼ台形	東8m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 261,505	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	269,234	100 [ 130.8]	205,836	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	212,000
b	(　 ) 316,813	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	319,934	100 [ 142.2]	224,989		232,000
c	(　 ) 197,400	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.1]	216,907	100 [ 108.7]	199,546		206,000
d	(　 ) 152,587	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 96.4]	165,092	100 [ 96.3]	171,435		177,000
e	(　 ) 231,939	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	234,493	100 [ 127.6]	183,772		189,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.9	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -3.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 +23.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 191,000 円／㎡]

所沢 -36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の住宅地により、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,725,837	361,700	1,364,137	1,143,530	220,607	（　0.9728） 214,606	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	4,877,409 円　　　　（　 48,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

所沢 -36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	48.00	ＬＳ2	96.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	60 ％	100 ％	100 ％	100 ㎡	8.6 m x 11.6 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１室４８㎡を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	48.00	100.0	48.00	1,542	74,016	1.0	74,016
							0.0	0
2～ 2	居宅	48.00	100.0	48.00	1,583	75,984	1.0	75,984
							0.0	0
～

～

～

計		96.00	100.0	96.00		150,000		150,000
								0

⑨年額支払賃料	150,000 円　×　12ヶ月　＝　 1,800,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,800,000 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 75,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,724,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	150,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,437 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,725,837 円　　　　（　 17,258 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５Ｋ９５３０賃　　　　-5	1,631 ( 1,541)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [116.0]	100 [102.0]	1,436	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,543 円/㎡　月額支払賃料（　 1,542 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５Ｋ９５３０賃　　　　-6	1,789 ( 1,788)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [102.0]	1,720
c	５Ｋ６８０５賃　　　　-9	1,507 ( 1,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [108.0]	100 [102.0]	1,471

所沢 -36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	86,500 円	17,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	54,000 円	1,800,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 147,000 円	17,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,300 円	17,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,300 円	17,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 361,700 円　（　　　　　　 3,617 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,300,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,143,530 円（　　　　　 11,435 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,725,837 円
②総費用	361,700 円
③純収益　①－②	1,364,137 円
④建物等に帰属する純収益	1,143,530 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	220,607 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	214,606 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,146 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,877,409 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
所沢 -36　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

所沢 -36

埼玉県

埼玉第４

氏名

不動産鑑定士　西脇　正樹

TEL.

鑑定評価額

19,100,000 円

１㎡当たりの価格

191,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	所沢市西新井町１７１番７｢西新井町６－２５｣				②地積　(㎡)	100 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,100) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中に共同住宅等も見られる住宅地域	東5m市道	水道、ガス、下水	所沢 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.6 ｍ、奥行　約　　 11.6 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　５
ｍ市道

交通

施設

所沢駅北東方

900m

法令

規制

１低専
(60,100)

⑤地域要因の将
　来予測

所沢駅まで徒歩約１１分の既存の低層住宅地域で、今後も現状程度の住宅地として推移するものと予測する。地
価動向は、上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 191,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 53,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に西武線沿線で、概ね所沢市及び周辺市の住宅地域が圏域。需要者は所沢市及び隣接市内の居住者が中
心。従来からの普通住宅地域を形成。最寄駅から徒歩圏内であり、需要は旺盛である。一般的な需要の価格レンジは、
土地は１，５００万円から２，５００万円、新築戸建は３，０００万円から４，０００万円である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は戸建住宅を主体とする自用の取引が中心であり、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例
を収集しえた。一方で、賃貸物件も認められ、賃貸事例も存在するが、画地規模が大きい土地の上に建てられた一定規
模の物件が、収益用不動産として投資目的で取引されることが多い。従って、市場における取引の実態を反映した比準
価格を標準とし、収益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　所沢 -26 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 200,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[100.0]

100
[111.3]

[103.0]
100

191,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    186,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当該圏域の地価には二極化が見られるが、需
要の弱い地域も下げ止まりの兆しが見られる
。

地域要因の変動は特にない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.3
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

所沢 -36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５Ｋ７９７２ -12	所沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１低専地区計画等 (70,100)
b	５Ｋ３８９０ -14	所沢市		建付地	（　）	袋地等	南6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	５Ｋ３８９０ -39	所沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.2m未舗装私道、中間画地		１住居 (60,168)
d	５Ｋ８７１１ -11	所沢市		建付地	（　）	不整形	東4.7m未舗装市道、中間画地		１低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 190,772	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	183,213	100 [ 92.1]	198,928	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	205,000
b	(　 ) 107,805	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.9]	136,455	100 [ 79.1]	172,509		178,000
c	(　 ) 169,300	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	173,580	100 [ 87.3]	198,832		205,000
d	(　 ) 135,665	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.3]	154,351	100 [ 90.3]	170,931		176,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -17.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 191,000 円／㎡]

所沢 -36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,748,848	362,420	1,386,428	1,143,530	242,898	（　0.9728） 236,291	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	5,370,250 円　　　　（　 53,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

所沢 -36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	48.00	ＬＳ2	96.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	60 ％	100 ％	100 ％	100 ㎡	8.6 m x 11.6 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ平均賃貸面積約５０㎡のアパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	48.00	100.0	48.00	1,564	75,000	1.0	75,000
							0.0	0
2～ 2	居宅	48.00	100.0	48.00	1,595	77,000	1.0	77,000
							0.0	0
～

～

～

計		96.00	100.0	96.00		152,000		152,000
								0

⑨年額支払賃料	152,000 円　×　12ヶ月　＝　 1,824,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,824,000 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 76,608 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,747,392 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	152,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,456 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,748,848 円　　　　（　 17,488 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５Ｋ９５３０賃　　　　-5	1,631 ( 1,541)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [106.1]	100 [102.0]	1,570	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,565 円/㎡　月額支払賃料（　 1,564 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５Ｋ６８０５賃　　　　-9	1,507 ( 1,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [103.0]	100 [102.0]	1,559
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

所沢 -36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	86,500 円	17,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	54,720 円	1,824,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 147,000 円	17,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,300 円	17,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,300 円	17,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 362,420 円　（　　　　　　 3,624 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,300,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,143,530 円（　　　　　 11,435 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,748,848 円
②総費用	362,420 円
③純収益　①－②	1,386,428 円
④建物等に帰属する純収益	1,143,530 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	242,898 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	236,291 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,363 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,370,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,700 円／㎡）