別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 所沢 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   所沢 -23 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　河野　量平   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 所沢市林３丁目５５１番４７ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 狭山ヶ丘 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       104 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 狭山ヶ丘駅南西方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の戸建住宅地域であり、今後も特段の地域要因の変動はなく、現状の住環境を維持していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西武線沿線の所沢市及びその周辺市町である。需要者の中心は、同一需給圏内が大半を占め、圏外から の転入者は少ない。最寄駅からやや距離があり、交通利便性はやや劣る。市場の中心となる価格帯は、土地が１１０㎡ 程度で１，１００万円前後、新築戸建住宅で２，５００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は最寄駅からやや距離がある住宅地域であり、自用目的の戸建住宅地の取引が中心である。居住の快適性、利 便性が重視され、賃貸市場が未成熟なため収益価格の試算は見合わせた。地域的特性を反映して、本件では、比準価格 を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -43                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    176,000 円／㎡ [102.8] 100 100 [100.0] 100 [189.6] [106.0] 100 101,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    100,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症、円安、幅広い品 目での物価上昇と景気の先行きに不透明感が 出てきている。低金利政策の今後の動向も注 目される。 狭山ヶ丘駅からの交通接近性が劣ることから 、需要は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +72.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％