別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 所沢 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   所沢 -18 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　田中　美奈子   TEL.

鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 178,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 所沢市東所沢３丁目２０番７ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 東6m市道 水道、ガス、下水 東所沢 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    15 ｍ、南    70 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       104 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周囲に空地等が見られるなか に戸建住宅が多く建ち並ぶ区 画整然とした住宅地域。 街 路 基準方位　北　　　 　　　　　　　６ｍ 市道 交通 施設 東所沢駅北東方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は従来からの戸建住宅地域で、徐々に熟成度を高めている。今後も現状の居住環境を維持し、大きな地 域要因の変化・変動はないものと予測する。住宅需要は堅調に推移しており、地価動向は上昇傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    178,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ武蔵野線のほか西武池袋線・同新宿線沿線で所沢市及び東京都を含む周辺市の住宅地域を圏域とす る。需要者の中心は所沢市居住者が多いが、同一需給圏外からの転入者も見られる。近隣地域及び周辺には未利用地が あり新規の宅地供給が継続的に見られ、住宅需要は分譲・賃貸ともに認められる。市場における中心的価格帯は、土地 が１００㎡程度で１，０００万円台後半、新築戸建物件で３，０００万円台前半であり、堅調を維持している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺では自己使用目的の戸建住宅の取引が中心であり、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域等において 信頼性ある取引事例が得られた。一方収益価格については、戸建貸家を想定することも考えられるが、その場合の収益 性は著しく低くなることから価格決定の指標にはなり得ないと考える。したがって収益価格は試算せず、代表標準地と の検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    200,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [100.0] 100 [119.1] [103.0] 100 178,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    173,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍によるリモートワーク促進で、県南 エリアには新たな住宅需要が流れ、社会増が 見られた。当該需要者には割安感があるため 地価は回復傾向。 東所沢駅の駅勢圏内ある住宅地域である。居 住環境が良好であるため住宅需要は堅調に推 移しており、新規供給も見られ、地価は上昇 傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％