別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 所沢 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   所沢 -17 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　谷村　康志   TEL.

鑑定評価額 20,900,000 円  １㎡当たりの価格 177,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 所沢市大字上安松字二ツ塚１２６５番１１ ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北4m市道 水道、ガス、下水 所沢 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       119 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 西武線所沢駅北東方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に空地等も見られる住宅地域であり、地域要因の大きな変動はなく、今後も現状の居住環境を維持 していくものと予測する。住宅需要は堅調であり、地価は概ね強含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    177,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として西武線沿線の住宅地域で、概ね所沢市及びその周辺市がその圏域である。需要者は自己居住用と して一般住宅を取得する一次取得者及び買換え層であり、所沢市の居住者が中心であるものの一部に市外からの転入も 見受けられる。最寄駅からやや距離はあるが、所沢駅勢圏内の成熟した住宅地域にあり需要は堅調である。市場の中心 価格帯は、１２０㎡程度の土地で２，０００万円前後、新築戸建住宅３，０００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、自用目的での取引が中心となる第一種低層住居専用地域の戸建住宅地域内の土地である。そのため需要 者は居住の快適性や利便性等を重視して価格決定行動を行うものと判断される。賃貸市場が成熟せず、経済合理性に基 づく収益性を前提とした賃料収受が期待できないことから収益価格の試算は断念した。よって取引実態を反映した実証 性の高い比準価格を妥当と判断し、代表標準地価格との均衡に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    200,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [100.0] 100 [116.9] [100.0] 100 176,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    173,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 社会経済活動の正常化及び景気の持ち直しの 動きから、不動産市場は堅調である。なお、 物価上昇や金融市場の変動等の影響に留意す る必要がある。 価格形成要因に影響を及ぼすような地域要因 の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.3 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％