別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 所沢 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   所沢 -15 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　平林　誠   TEL.

鑑定評価額 19,700,000 円  １㎡当たりの価格 148,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 所沢市中新井１丁目１３１番１外 ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 東11m市道 水道、ガス、下水 新所沢 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   110 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.8 ｍ、奥行　約　　  12.3 ｍ、規模　　       133 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　１ １ｍ市道 交通 施設 新所沢駅北東方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の住宅地として熟成しており街区も整然としている。直近にて地域要因の大きな変動も見受けられず、当面 は現状のまま推移するものと予測する。地価水準はやや強含みの状況にあると思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    148,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、所沢市を中心として、西武池袋線、同新宿線、ＪＲ武蔵野線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、 所沢市及びその周辺に居住する個人である。周辺地域は整備された既存の住宅地域であり、需要は相応に認められる。 市場での中心的価格帯は、土地が１３０㎡程度の場合であると１千万円半ば～２千万円前半、新築住宅で３千万円前半 ～３千万円後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が多く建ち並ぶ地域であり、自己使用を目的とした取引が中心といえる。収益価格は不動産の収益 性を反映する理論的な価格とはいえるものではあるが、本件においては１低専内に所在し経済合理的な建物想定が困難 なため試算を断念した。よって、本件評価においては標準地の存するエリアの市場実態を反映する比準価格を標準とし 、さらに代表標準地との検討をも踏まえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    209,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [106.0] 100 [141.2] [103.0] 100 148,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    146,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直していると考えられる 。しかしながら海外経済の動向や国内におけ る物価上昇や供給面での制約等にも注視する 必要がある。 価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変 動は見られない。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +9.5 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％