別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 所沢 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   所沢 -8 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　江里口　真   TEL.

鑑定評価額 25,000,000 円  １㎡当たりの価格 57,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年1月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 所沢市大字日比田字西原３９３番２ ②地積 　(㎡) 438   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか事務 所や農地も見られる 住宅地域 南西9.1m市道 水道、下水 東所沢 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       442 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　９ ．１ｍ市道 交通 施設 東所沢駅北西方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は市街化調整区域内の農家住宅地域である。地域要因に特に変動はないことから、現状を維持していくも のと予測される。地価水準は新型コロナの影響をうけて一時的に下落し、徐々に回復の兆しが見える。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね所沢市及びその周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者であ る。同一需給圏外からの転入は少ない。市街化調整区域内の農家住宅地として安定した状況にある。取引価格は画地条 件によって幅があるが、土地価格は５００㎡前後で２，５００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅の取引が中心となっている地域である。賃貸市場は形成されていないことから、収益価格の 試算は割愛した。したがって、取引の実態を反映した比準価格を標準として、前年価格との検討を踏まえ、さらに単価 と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響から市場は下落傾向から業 種や資産の種類により偏重して回復しており 、不動産も工業地は上昇、良好な住宅地は回 復傾向である。 最寄駅から遠いものの、居住環境が良好であ る。令和３年に前面道路の拡幅が行われ供用 開始されている。 過去一年間で前面道路の拡幅が行われ供用開 始されている。その他の個別的要因の変動は ない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％