別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 所沢 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   所沢 -5 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　柴田　泰邦   TEL.

鑑定評価額 20,700,000 円  １㎡当たりの価格 142,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 所沢市狭山ケ丘２丁目６５番５ ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 等が見られる住宅地 域 南西4m市道 水道、ガス、下水 狭山ヶ丘 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    45 ｍ、南     5 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.3 ｍ、奥行　約　　  12.6 ｍ、規模　　       146 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 狭山ヶ丘駅西方 650m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 狭山ヶ丘駅から徒歩８分強の戸建住宅を中心とする既存の住宅地域。今後も現状程度の住宅地として推移すると 見られる。地価はやや強含むも、先行きは不透明。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に西武線沿線で概ね所沢市及び周辺市町の住宅地域が圏域。需要者は圏内の居住者が中心。圏外からの 流入は少ない。駅に近くても規格の古い街並みはやや魅力に劣る。かつて大規模な戸建住宅地の開発があると割高な建 売にも強い需要が認められた。地価はやや強含んで推移した。中心価格帯は土地１２０㎡程度で１，７００万円前後程 度。敷地１２０㎡程度の建売住宅とするならば総額は３，３００万円～４，０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は取引当事者の属性に応じた事例分析を踏まえ事例の持つ特性、価格水準、比較可能性を検討のうえ相対的に 規範性が高い事例を重視して求めており精度は高い。収益価格は前提とするファミリータイプの賃料水準に投資採算性 がなく、１低専で経済合理的な想定が困難なため試算を断念した。したがって、取引の実態を反映した比準価格を標準 とし、代表標準地との均衡に留意のうえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -43                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    176,000 円／㎡ [102.8] 100 100 [100.0] 100 [133.6] [104.5] 100 142,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    139,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済活動が回復する中で原材料不足等からイ ンフレが進行中。貨幣価値の目減り回避で不 動産投資が選択されると、良好な物件には高 値が付き易い。 価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変 動は特にない。 価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の 変動は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％