鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

行田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	行田Ｒ０４ -40519	行田市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業 (90,360)
b	行田Ｒ０３ -40561	行田市		建付地	（　）	長方形	西10m県道、中間画地		２住居 (60,200)
c	行田Ｒ０５ -10522	行田市		更地	（　）	ほぼ台形	南東16m県道、東10m、角地		２住居 (70,200)
d	行田Ｒ０５ -10816	行田市		更地	（　）	ほぼ台形	南西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	熊谷熊谷Ｒ０５ -11312	熊谷市		建付地	（　）	不整形	東22m県道、北西6.1m、角地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,303	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	37,500	100 [ 78.2]	47,954	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	48,000
b	(　 ) 33,340	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	38,635	100 [ 86.2]	44,820		44,800
c	(　 ) 34,375	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	37,221	100 [ 77.0]	48,339		48,300
d	(　 ) 42,819	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	41,770	100 [ 81.1]	51,504		51,500
e	(　 ) 68,571	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 94.5]	80,624	100 [ 151.2]	53,323		53,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -21.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.9	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.9	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.9	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +85.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.9	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,000 円／㎡]

行田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,197,228	260,463	936,765	731,826	204,939	（　0.9707） 198,934	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,978,680 円　　　　（　 28,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

行田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	68.00	ＬＳ1	68.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	138 ㎡	9.9 m x 14.0 m	前面道路：市道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小売・飲食等の店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括賃貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	68.00	100.0	68.00	1,596	108,528	3.0	325,584
							0.0	0
～

～

～

～

計		68.00	100.0	68.00		108,528		325,584
								0

⑨年額支払賃料	108,528 円　×　12ヶ月　＝　 1,302,336 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 68.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,302,336 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 108,094 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,194,242 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	325,584 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,986 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,197,228 円　　　　（　 8,676 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	行田（賃）Ｒ０５　　　　-10501	1,054 ( 1,023)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,464	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,600 円/㎡　月額支払賃料（　 1,596 円/㎡）　基準階 1 F B
b	行田（賃）Ｒ０４　　　　-10506	2,099 ( 2,058)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,099
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

行田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	49,050 円	9,810,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	52,093 円	1,302,336　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 83,300 円	9,810,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	9,810 円	9,810,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	9,810 円	9,810,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 260,463 円　（　　　　　　 1,887 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	9,810,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 68.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0746	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	731,826 円（　　　　　 5,303 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,197,228 円
②総費用	260,463 円
③純収益　①－②	936,765 円
④建物等に帰属する純収益	731,826 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	204,939 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	198,934 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,442 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,978,680 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
行田 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

行田 5-2

埼玉県

埼玉第８

氏名

不動産鑑定士　牧元　航也

TEL.

鑑定評価額

6,510,000 円

１㎡当たりの価格

47,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	38,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	行田市忍２丁目１４１番１７｢忍２－１８－３４｣				②地積　(㎡)	138 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗ＲＣ3	中小規模の店舗、事務所等が集まる路線商業地域	西14m市道、背面道	水道、ガス、下水	行田市 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 200 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.5 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４ｍ市道

交通

施設

行田市駅南西方

650m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

市役所前の商業地域であるが、商況は低迷している。郊外型のショッピングモール等に顧客は流出し、特に飲食
店の経営は厳しい状況が続くと見られ、地価も弱含みが継続すると予測した。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に秩父鉄道沿線で、行田市及び周辺市の既成商業地域及び路線商業地域である。需要者は中小規模法人
、個人商店主（飲食店、美容院等）等を中心とする。近隣地域内は画地規模の小さい飲食店や事業所が見られるが、郊
外型大型店舗に押されて商況は低迷している。テナント需要も減少し、地価も弱含みで推移している。商業地の取引自
体が少なく、需要の中心となる価格の把握は困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

貸店舗の賃貸市場は形成されているが、地域の特性として、収益価格ベースで取引がされるほど熟成していない。現実
の取引においても自用目的が中心であり、比準価格ベースでなされている。よって市場実勢を反映した実証的な比準価
格を標準とし、収益価格を比較考量し、さらに行田市内における今後の商業地の需給動向を慎重に考慮し、代表標準地
価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　行田 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 50,700 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[100.0]

100
[106.0]

[100.0]
100

47,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は企業収益、個人消費等に持ち直しの動
きが見られ、緩やかに回復傾向にある。行田
市の人口は減少傾向で、土地の需要も二極化
が見られる。

行田市内の旧市街地に存する商業地域であり
、背後人口の減少もあり、店舗需要は弱く、
地価も弱含みである。

個別的要因の変動は特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

行田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	行田Ｒ０４ -40519	行田市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業 (90,360)
b	行田Ｒ０３ -40561	行田市		建付地	（　）	長方形	西10m県道、中間画地		２住居 (60,200)
c	行田Ｒ０５ -10522	行田市		更地	（　）	ほぼ台形	南東16m県道、東10m、角地		２住居 (70,200)
d	行田Ｒ０４ -40543	行田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
e	行田Ｒ０４ -40561	行田市		更地	（　）	袋地等	北11.6m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,303	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	37,500	100 [ 79.2]	47,348	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,300
b	(　 ) 33,340	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	38,635	100 [ 86.2]	44,820		44,800
c	(　 ) 34,375	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	37,221	100 [ 78.9]	47,175		47,200
d	(　 ) 36,123	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	34,755	100 [ 68.2]	50,960		51,000
e	(　 ) 34,415	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 83.0]	41,257	100 [ 77.9]	52,961		53,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.9	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.9	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.9	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -11.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -17.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.9	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,700 円／㎡]

行田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,177,724	259,615	918,109	731,826	186,283	（　0.9707） 180,825	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,616,500 円　　　　（　 26,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

行田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	68.00	Ｓ1	68.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	138 ㎡	9.9 m x 14.0 m	前面道路：市道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平屋の店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しの店舗を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	68.00	100.0	68.00	1,570	106,760	3.0	320,280
							0.0	0
～

～

～

～

計		68.00	100.0	68.00		106,760		320,280
								0

⑨年額支払賃料	106,760 円　×　12ヶ月　＝　 1,281,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 68.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,281,120 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 106,333 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,174,787 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	320,280 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,937 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,177,724 円　　　　（　 8,534 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	行田（賃）Ｒ０５　　　　-10501	1,054 ( 1,023)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,233	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,574 円/㎡　月額支払賃料（　 1,570 円/㎡）　基準階 1 F B
b	行田（賃）Ｒ０５　　　　-10802	2,123 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 91.1]	100 [100.0]	2,742
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

行田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	49,050 円	9,810,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	51,245 円	1,281,120　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 83,300 円	9,810,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	9,810 円	9,810,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	9,810 円	9,810,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 259,615 円　（　　　　　　 1,881 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	9,810,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 68.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0746	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	731,826 円（　　　　　 5,303 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,177,724 円
②総費用	259,615 円
③純収益　①－②	918,109 円
④建物等に帰属する純収益	731,826 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	186,283 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	180,825 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,310 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,616,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,200 円／㎡）