鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

行田 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	行田Ｒ０４ -40530	行田市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東11.4m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	行田Ｒ０４ -40577	行田市		建付地	（　）	長方形	北4.5m市道、中間画地		１住居 (60,180)
c	行田Ｒ０５ -10824	行田市		建付地	（　）	長方形	南西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	行田Ｒ０４ -40114	行田市		建付地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	行田Ｒ０５ -10515	行田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、東4m、角地		１住居 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,441	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	34,538	100 [ 96.4]	35,828	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	36,500
b	(　 ) 32,960	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	32,762	100 [ 91.2]	35,923		36,600
c	(　 ) 44,877	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 127.5]	35,092	100 [ 92.2]	38,061		38,800
d	(　 ) 36,650	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	36,430	100 [ 93.1]	39,130		39,900
e	(　 ) 36,404	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	34,139	100 [ 90.8]	37,598		38,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,000 円／㎡]

行田 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,462,109	513,026	1,949,083	1,819,070	130,013	（　0.9718） 126,347	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	2,688,234 円　　　　（　 13,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

行田 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
重層長屋	74.50	Ｗ2	149.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	193 ㎡	16.5 m x 11.5 m	前面道路：市道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ・専有面積３０～４０㎡程度の住戸が４住戸存するアパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

各住戸の出入口が１階の重層長屋のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	74.50	100.0	74.50	1,438	107,131	2.0	214,262
							0.0	0
2～ 2	住宅	74.50	100.0	74.50	1,438	107,131	2.0	214,262
							0.0	0
～

～

～

計		149.00	100.0	149.00		214,262		428,524
								0

⑨年額支払賃料	214,262 円　×　12ヶ月　＝　 2,571,144 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 149.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,571,144 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 185,020 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,458,124 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	428,524 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,985 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,462,109 円　　　　（　 12,757 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	行田（賃）Ｒ０４　　　　-20501	1,392 ( 1,392)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,574	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,440 円/㎡　月額支払賃料（　 1,438 円/㎡）　基準階 1 F B
b	行田（賃）Ｒ０５　　　　-10505	1,093 ( 1,093)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,380
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

行田 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	126,500 円	25,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	105,726 円	2,643,144　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 215,000 円	25,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,300 円	25,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,300 円	25,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 513,026 円　（　　　　　　 2,658 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,300,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 149.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0782 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,819,070 円（　　　　　 9,425 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,462,109 円
②総費用	513,026 円
③純収益　①－②	1,949,083 円
④建物等に帰属する純収益	1,819,070 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	130,013 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	126,347 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 655 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,688,234 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
行田 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

行田 -5

埼玉県

埼玉第８

氏名

不動産鑑定士　牧元　航也

TEL.

鑑定評価額

6,950,000 円

１㎡当たりの価格

36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	行田市長野３丁目３４５４番５｢長野３－１－２１｣				②地積　(㎡)	193 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1.5:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い既成住宅地域	南西5.4m市道	水道、下水	東行田 920m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 25 ｍ、南 70 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.5 ｍ、奥行　約　　 11.5 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
．４ｍ市道

交通

施設

東行田駅南方

920m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

秩父鉄道利用圏の住宅地域であり、ＪＲ利用には、マイカー又はバス便に依存しなければならず、利便性はやや
不良で、需要も弱含みである。当面も概ね現状のまま推移すると予測した。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 37,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は秩父鉄道沿線で、行田市、熊谷市の住宅地域である。需要者の中心は、同市及び周辺市に居住する３０代
～４０代の一次取得者が中心であり、都心へのアクセス等利便性にやや難があることから、他の地域からの転入はほと
んど見られない。需要の中心価格帯は、土地１８０～２５０㎡程度で６００～１，０００万円程度、新築戸建住宅は１
，９００～２，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパート等の収益物件も散見されるが、地主が相続対策や節税目的で経営しているケースが多く、経済合理性よりも居
住の快適性等が優先される地域である。現実にもエンドユーザーによる自用目的の取引が大半であるため、比準価格を
標準とし、収益価格を参考にし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　行田 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 37,900 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[101.0]

100
[105.0]

[102.0]
100

36,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は企業収益、個人消費等に持ち直しの動
きが見られ、緩やかに回復傾向にある。行田
市の人口は減少傾向で、土地の需要も二極化
が見られる。

ＪＲ吹上駅までは遠く、利便性が劣り需要は
弱い。地価は依然として下落傾向にある。

南西道路のため、北道路よりも快適性はやや
優るが、その他の個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

行田 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	行田Ｒ０４ -40530	行田市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東11.4m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	行田Ｒ０５ -10540	行田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
c	行田Ｒ０４ -40577	行田市		建付地	（　）	長方形	北4.5m市道、中間画地		１住居 (60,180)
d	行田Ｒ０５ -10515	行田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、東4m、角地		１住居 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,441	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	34,538	100 [ 98.5]	35,064	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	35,800
b	(　 ) 34,665	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	35,666	100 [ 95.3]	37,425		38,200
c	(　 ) 32,960	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	32,762	100 [ 92.2]	35,534		36,200
d	(　 ) 36,404	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	34,139	100 [ 93.6]	36,473		37,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,100 円／㎡]

行田 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,480,087	549,584	1,930,503	1,818,840	111,663	（　0.9741） 108,771	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	2,314,277 円　　　　（　 12,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

行田 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
重層長屋	74.50	ＬＳ2	149.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	193 ㎡	16.5 m x 11.5 m	前面道路：市道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住戸面積約４０㎡程度、２ＤＫ、４戸の共同住宅。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１階に出入口がある重層長屋のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	74.50	100.0	74.50	1,440	107,280	1.0	107,280
							0.0	0
2～ 2	住宅	74.50	100.0	74.50	1,460	108,770	1.0	108,770
							0.0	0
～

～

～

計		149.00	100.0	149.00		216,050		216,050
								0

⑨年額支払賃料	216,050 円　×　12ヶ月　＝　 2,592,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 149.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,592,600 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 186,522 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,478,078 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	216,050 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,009 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,480,087 円　　　　（　 12,850 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	行田（賃）Ｒ０５　　　　-10506	1,039 ( 1,039)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 80.0]	100 [ 85.5]	100 [100.0]	1,489	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,441 円/㎡　月額支払賃料（　 1,440 円/㎡）　基準階 1 F B
b	行田（賃）Ｒ０５　　　　-10505	1,093 ( 1,093)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,394
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

行田 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	138,000 円	27,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	106,584 円	2,664,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 234,600 円	27,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,600 円	27,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,600 円	27,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 549,584 円　（　　　　　　 2,848 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,600,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 149.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0688 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,818,840 円（　　　　　 9,424 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,480,087 円
②総費用	549,584 円
③純収益　①－②	1,930,503 円
④建物等に帰属する純収益	1,818,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	111,663 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	108,771 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 564 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,314,277 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,000 円／㎡）