鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川口 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９ -314	川口市		貸家建付地	（　）	台形	東7m市道、北4.3m、角地		商業 (90,400)
b	３ -9	川口市		更地	（　）	不整形	東15m県道、南西4m、二方路		商業 (90,400)
c	５ -311	川口市		更地	（　）	ほぼ台形	西25m国道、北東10.5m、角地		近商 (100,200)
d	３ -22	川口市		更地	（　）	長方形	南東12m市道、中間画地		近商 (80,200)
e	３ -27	川口市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12m県道、北西8m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 258,054	100 [ 100.0]	[ 117.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	289,758	100 [ 114.3]	253,507	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	254,000
b	(　 ) 195,871	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 89.3]	226,359	100 [ 90.0]	251,510		252,000
c	(　 ) 332,739	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	325,276	100 [ 122.1]	266,401		266,000
d	(　 ) 183,597	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	212,565	100 [ 83.0]	256,102		256,000
e	(　 ) 214,045	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	209,764	100 [ 81.3]	258,012		258,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +19.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 255,000 円／㎡]

川口 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	57,923,260	12,693,598	45,229,662	40,299,000	4,930,662	（　0.9299） 4,585,023	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	104,205,068 円　　　　（　 177,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川口 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	296.82	ＲＣ11	2,352.89
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	590 ㎡	14.6 m x 37.0 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗部分は１区画、２階以上は各階５室、４０．５６平米の１ＬＤＫタイプとした。

⑦有効率　 94.1 ％
の理由

標準的な賃貸面積を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	233.59	79.3	185.22	2,978	551,585	4.0	2,206,340
							2.0	1,103,170
2～ 2	居宅	211.93	95.7	202.80	2,099	425,677	1.0	425,677
							1.0	425,677
3～ 5	居宅	211.93	95.7	202.80	2,159	437,845	1.0	437,845
							1.0	437,845
6～ 8	居宅	211.93	95.7	202.80	2,174	440,887	1.0	440,887
							1.0	440,887
9～11	居宅	211.93	95.7	202.80	2,204	446,971	1.0	446,971
							1.0	446,971

計		2,352.89	94.1	2,213.22		4,954,371		6,609,126
								5,505,956

⑨年額支払賃料	4,954,371 円　×　12ヶ月　＝　 59,452,452 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,213.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	59,452,452 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,378,098 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	57,074,354 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,609,126 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 63,448 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,505,956 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 785,458 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	57,923,260 円　　　　（　 98,175 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７　　　　-122	2,976 ( 2,889)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,133	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,062 円/㎡　月額支払賃料（　 2,978 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７　　　　-121	2,146 ( 2,086)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,384
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川口 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,636,000 円	606,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,378,098 円	59,452,452　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 316,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,151,000 円	606,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	606,000 円	606,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	606,000 円	606,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,693,598 円　（　　　　　　 21,515 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9299

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	606,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 2,352.89 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0607 × 35 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,299,000 円（　　　　　 68,303 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	57,923,260 円
②総費用	12,693,598 円
③純収益　①－②	45,229,662 円
④建物等に帰属する純収益	40,299,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,930,662 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,585,023 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,771 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,205,068 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 177,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
川口 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川口 5-13

埼玉県

埼玉第５

氏名

不動産鑑定士　奥川　大河

TEL.

鑑定評価額

148,000,000 円

１㎡当たりの価格

250,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	190,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川口市坂下町２丁目１８７２番｢坂下町２－２－２０｣				②地積　(㎡)	590 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:2.5	店舗兼事務所ＲＣ3	小売店舗、事務所が建ち並ぶ県道沿いの商業地域	西13m県道	水道、ガス、下水	鳩ヶ谷 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 55 ｍ

②標準的使用

高層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 31.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１３ｍ県道

交通

施設

鳩ヶ谷駅東方

450m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

御成道沿いの古い商店が建ち並ぶ商業地域であり、今後はまとまった土地については店舗付共同住宅等、小規模
の画地は店舗兼居宅等に建て替えられつつ、地域要因の大きな変化はなく推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 254,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 172,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね川口市・蕨市・戸田市の圏域の商業地域の範囲である。需要者は主に同一需給圏に地縁のある個人事
業主、中小企業等である。御成道沿いの中小商店が多い地域であり、衰退傾向で推移していたが、近年はマンション等
の住宅需要が強く、需要は堅調に推移している。取引価格は個別的要因の影響が大きく、中心価格帯の把握は難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

評価対象標準地は古くからの街道沿いに中小規模店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域に立地する。比準価格は、採用
した取引事例がいずれも商業地の更地の事例であり、規範性の高い価格が試算された。収益価格は、賃貸需要よりも自
用での使用を前提とする取得が多い路線商業地域の特性を反映して、やや低位に試算されたと思料される。各試算価格
の特徴を斟酌し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川口 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 381,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[100.0]

100
[160.7]

[100.0]
100

249,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    235,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

円安が続いていたが、２０２２年後半には円
安傾向に歯止めがかかり始めた。川口市の人
口は令和２年をピークに微減傾向に転じた。

古くからの街道沿いに店舗、店舗兼居宅等が
建ち並ぶ熟成度の高い商業地域である。価格
に大きな影響を及ぼす地域要因の変動はない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +64.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

川口 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３ -9	川口市		更地	（　）	不整形	東15m県道、南西4m、二方路		商業 (90,400)
b	３ -27	川口市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12m県道、北西8m、角地		１住居 (70,200)
c	３ -342	川口市		更地	（　）	不整形	南西16m県道、北東8m、二方路		１住居 (70,200)
d	５ -317	川口市		更地	（　）	長方形	南9.8m県道、中間画地		１低専 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 195,871	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 89.3]	226,359	100 [ 97.0]	233,360	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	233,000
b	(　 ) 214,045	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	209,764	100 [ 83.9]	250,017		250,000
c	(　 ) 215,978	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	240,204	100 [ 85.4]	281,269		281,000
d	(　 ) 177,264	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	184,709	100 [ 72.9]	253,373		253,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 254,000 円／㎡]

川口 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	57,782,778	12,691,049	45,091,729	40,299,000	4,792,729	（　0.9299） 4,456,759	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	101,289,977 円　　　　（　 172,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川口 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	296.82	ＲＣ11	2,352.89
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	590 ㎡	14.6 m x 37.0 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗１区画、２階から１１階は各階５室、平均専有面積４０．５６㎡の１ＬＤＫを想定した。

⑦有効率　 94.1 ％
の理由

共用部分として標準的な有効率を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	233.59	79.3	185.22	3,015	558,438	4.0	2,233,752
							1.0	558,438
2～ 2	居宅	211.93	95.7	202.80	2,111	428,111	1.0	428,111
							1.0	428,111
3～ 5	居宅	211.93	95.7	202.80	2,141	434,195	1.0	434,195
							1.0	434,195
6～ 8	居宅	211.93	95.7	202.80	2,171	440,279	1.0	440,279
							1.0	440,279
9～11	居宅	211.93	95.7	202.80	2,201	446,363	1.0	446,363
							1.0	446,363

計		2,352.89	94.1	2,213.22		4,949,060		6,624,374
								4,949,060

⑨年額支払賃料	4,949,060 円　×　12ヶ月　＝　 59,388,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,213.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	59,388,720 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,375,549 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	57,013,171 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,624,374 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 63,594 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,949,060 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 706,013 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	57,782,778 円　　　　（　 97,937 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７　　　　-121	2,146 ( 2,086)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,409	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,100 円/㎡　月額支払賃料（　 3,015 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７　　　　-122	2,976 ( 2,889)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.5]	100 [100.0]	3,148
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川口 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,636,000 円	606,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,375,549 円	59,388,720　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 316,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,151,000 円	606,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	606,000 円	606,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	606,000 円	606,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,691,049 円　（　　　　　　 21,510 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9299

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	606,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 2,352.89 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0607 × 35 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,299,000 円（　　　　　 68,303 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	57,782,778 円
②総費用	12,691,049 円
③純収益　①－②	45,091,729 円
④建物等に帰属する純収益	40,299,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,792,729 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,456,759 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,554 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,289,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 172,000 円／㎡）