鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川口 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９ -42	川口市		貸家建付地	（　）	長方形	南東15m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	９ -317	川口市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東17m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	１０ -367	川口市		貸家建付地	（　）	長方形	東15m県道、西6m、二方路		商業 (100,400)
d	１２ -305	川口市		建付地	（　）	不整形	北東14m市道、西15m、角地		商業 (90,400)
e	１２ -18	川口市		建付地	（　）	不整形	北12m市道、西7.4m、二方路		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 516,281	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	540,030	100 [ 93.1]	580,054	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	580,000
b	(　 ) 542,462	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	565,788	100 [ 87.1]	649,584		650,000
c	(　 ) 484,027	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	488,176	100 [ 84.4]	578,408		578,000
d	(　 ) 605,000	100 [ 100.0]	[ 110.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.9]	625,940	100 [ 96.0]	652,021		652,000
e	(　 ) 357,526	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 82.0]	100 [ 101.0]	443,778	100 [ 72.9]	608,749		609,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -9.0
e	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 614,000 円／㎡]

川口 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,558,158	10,948,049	38,610,109	30,102,000	8,508,109	（　0.9512） 8,092,913	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	183,929,841 円　　　　（　 497,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川口 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	198.82	Ｓ8	1,509.36
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	370 ㎡	15.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の特性及び最有効使用を考慮し、Ｓ８階建のフロア貸しの店舗ビルを想定した。

⑦有効率　 97.7 ％
の理由

共用部分として標準的な有効率を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	188.67	95.8	180.69	4,375	790,519	15.0	11,857,785
							0.0	0
2～ 2	店舗	188.67	98.0	184.89	3,063	566,318	8.0	4,530,544
							0.0	0
3～ 8	店舗	188.67	98.0	184.89	2,625	485,336	8.0	3,882,688
							0.0	0
～

～

計		1,509.36	97.7	1,474.92		4,268,853		39,684,457
								0

⑨年額支払賃料	4,268,853 円　×　12ヶ月　＝　 51,226,236 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,474.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,226,236 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,049,049 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	49,177,187 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	39,684,457 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 380,971 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,558,158 円　　　　（　 133,941 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０　　　　-121	4,361 ( 4,325)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	4,637	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,430 円/㎡　月額支払賃料（　 4,375 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０　　　　-122	3,341 ( 3,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 83.3]	100 [100.0]	4,222
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川口 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,610,000 円	435,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,049,049 円	51,226,236　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,721,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,697,500 円	435,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	435,000 円	435,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	435,000 円	435,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,948,049 円　（　　　　　　 29,589 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	435,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 1,509.36 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0692	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 35 ％　＋　0.0668 × 35 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,102,000 円（　　　　　 81,357 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,558,158 円
②総費用	10,948,049 円
③純収益　①－②	38,610,109 円
④建物等に帰属する純収益	30,102,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,508,109 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,092,913 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,873 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 183,929,841 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 497,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
川口 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川口 5-9

埼玉県

埼玉第５

氏名

不動産鑑定士　具志堅　全泉

TEL.

鑑定評価額

215,000,000 円

１㎡当たりの価格

582,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	450,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川口市西川口１丁目５番３外｢西川口１－６－３｣				②地積　(㎡)	370 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗Ｓ6	中高層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域	南東18m市道	水道、ガス、下水	西川口 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 15 ｍ、南 15 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 375 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

西川口駅西方

100m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、今後もほぼ現状を維持し推移して行くものと
予測される。地価は昨今の景気動向も反映してやや上昇傾向で推移すると思料する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 593,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 479,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ京浜東北線及び埼京線沿線の商業地域で、概ね川口市、蕨市、戸田市、さいたま市の駅前商業地域で
ある。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁のある個人事業主や法人等である。事業用不動産需要は景気回復基調を受
けて堅調に推移し、コロナ禍に需要がやや停滞していたものの、昨今やや上昇傾向に転じている。西川口駅周辺の駅前
商業地域は飲食・娯楽施設が中心で、不動産の個別性が強く需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中高層の店舗ビルが建ち並ぶ西川口駅前の商業地域で、需要者は収益物件については収益性を重視して取引に参加する
が、地縁選考性に着目した自用目的での需要も多く見られる。駅前商業地の比準価格はこれらの市場特性を反映した試
算価格と捉えられ、市場性を反映した実証的な価格である。よって、比準価格及び収益価格を関連付け、さらに代表標
準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川口 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 381,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[100.0]

100
[ 69.1]

[100.0]
100

579,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    559,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

いまだ新型コロナウイルス感染症の影響が懸
念されるものの、不動産価格は全般に上昇傾
向で、商業地域も同様である。

西川口駅西口周辺商業地域は一時遊興施設へ
の規制強化で不動産需要が減退したが、昨今
の景気回復傾向で持ち直し現在はやや上昇傾
向となっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

川口 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０ -367	川口市		貸家建付地	（　）	長方形	東15m県道、西6m、二方路		商業 (100,400)
b	１２ -305	川口市		建付地	（　）	不整形	北東14m市道、西15m、角地		商業 (90,400)
c	１０ -353	川口市		貸家建付地	（　）	長方形	西15m県道、中間画地		商業 (90,400)
d	５ -4	川口市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、北東6m、角地		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 484,027	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	488,176	100 [ 87.3]	559,194	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	559,000
b	(　 ) 605,000	100 [ 100.0]	[ 110.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.9]	625,940	100 [ 97.0]	645,299		645,000
c	(　 ) 465,088	100 [ 100.0]	[ 107.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	501,830	100 [ 81.6]	614,988		615,000
d	(　 ) 342,120	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	346,816	100 [ 63.9]	542,748		543,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 593,000 円／㎡]

川口 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,228,035	10,935,249	38,292,786	30,102,000	8,190,786	（　0.9512） 7,791,076	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	177,069,909 円　　　　（　 479,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川口 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	198.82	Ｓ8	1,509.36
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	370 ㎡	15.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の特性及び最有効使用を考慮し、フロア貸しの店舗ビルを想定した。

⑦有効率　 97.7 ％
の理由

概ね標準的な賃貸面積を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	188.67	95.8	180.69	4,650	840,209	12.0	10,082,508
							0.0	0
2～ 2	店舗	188.67	98.0	184.89	3,700	684,093	8.0	5,472,744
							0.0	0
3～ 5	店舗	188.67	98.0	184.89	2,500	462,225	8.0	3,697,800
							0.0	0
6～ 8	店舗	188.67	98.0	184.89	2,400	443,736	8.0	3,549,888
							0.0	0
～

計		1,509.36	97.7	1,474.92		4,242,185		37,298,316
								0

⑨年額支払賃料	4,242,185 円　×　12ヶ月　＝　 50,906,220 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,474.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	50,906,220 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,036,249 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	48,869,971 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	37,298,316 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 358,064 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,228,035 円　　　　（　 133,049 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３　　　　-118	3,037 ( 2,993)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	4,499	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,696 円/㎡　月額支払賃料（　 4,650 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３　　　　-121	2,437 ( 2,376)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 50.0]	100 [100.0]	5,131
c	２　　　　-115	2,734 ( 2,696)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	4,111

川口 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,610,000 円	435,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,036,249 円	50,906,220　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,721,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,697,500 円	435,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	435,000 円	435,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	435,000 円	435,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,935,249 円　（　　　　　　 29,555 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	435,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 1,509.36 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0692	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 35 ％　＋　0.0668 × 35 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,102,000 円（　　　　　 81,357 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,228,035 円
②総費用	10,935,249 円
③純収益　①－②	38,292,786 円
④建物等に帰属する純収益	30,102,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,190,786 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,791,076 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,057 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 177,069,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 479,000 円／㎡）