別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
川口 -88　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川口 -88 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　石田　清巳   TEL.
鑑定評価額 156,000,000 円  １㎡当たりの価格 513,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川口市本町３丁目８８番９
｢本町３－８－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 305  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)
台形
1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域		 南10.7m市道 水道、ガス、下水 川口

640m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　１
０．７ｍ市道		 交通

施設		 川口駅南東方

640m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当分は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    539,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    310,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京浜東北線沿線で、概ね川口市、蕨市の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち川口市居住者が大半
を占め、買替取得者等も見られる。旧来からの徒歩圏住宅地で、需要には根強いものがあり、地価は上昇傾向で推移し
ている。新築戸建住宅は５５００万円前後の物件が需要の中心となっているが、土地は土地単独の取引が少なく、需要
の中心となる価格帯を把握できなかった。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は既成市街地内でも利便性良好な地域で、アパート需要は強いものの、収益性より快適性を重視する低層住宅
地域であるので、比準価格を中心に収益価格を勘案して、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場の推移・動向、単
価と総額との関連の適否等にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 -83                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    432,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[103.0]		 100
[ 88.9]		 [106.0]
100		 514,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    493,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は新型コロナウイルス感染症の影響が緩
和される中、回復傾向にあり、東京近接地域
である当市の地価は上昇傾向で推移している
。

利便性良好な駅徒歩圏住宅地域で、需要には
根強いものがあり、地価は上昇傾向で推移し
ている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -3.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川口 -88　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ４

-2		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.6m未舗装
私道、
中間画地
準工

(70,200)
b １０

-305		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
南4m、角地
準工

(80,200)
c ９

-304		 川口市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.5m市道、
中間画地
準工

(70,200)
d ４

-1		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西11m市道、
北西6m、角地
準工

(70,200)
e ９

-305		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
東4m、角地
準工

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
482,456  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
480,114 		 100
[  93.9]
511,304 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
542,000 
b (　           ) 
554,334  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
536,059 		 100
[ 106.0]
505,716 
536,000 
c (　           ) 
421,404  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
448,374 		 100
[  88.0]
509,516 
540,000 
d (　           ) 
463,446  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
455,950 		 100
[  90.5]
503,812 
534,000 
e (　           ) 
427,901  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.5]
394,188 		 100
[  76.8]
513,266 
544,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 +15.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    539,000 円／㎡]  



川口 -88　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,988,777 
2,336,295 
10,652,482 
6,459,550 
4,192,932 		 （　0.9479）
3,974,480 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     94,630,476 円　　　　（　    310,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川口 -88　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 165.00 ＬＳ3 495.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   305 ㎡     20.0 m x   18.5 m  前面道路：市道     　  10.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫタイプ、平均専有面積４３㎡ ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 共用部分を考慮のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
165.00 
95.0 
156.75 
2,310 
362,093 		 2.0  724,186 
1.0  362,093 

 2～ 2		 居宅
165.00 
95.0 
156.75 
2,360 
369,930 		 2.0  739,860 
1.0  369,930 

 3～ 3		 居宅
165.00 
95.0 
156.75 
2,390 
374,633 		 2.0  749,266 
1.0  374,633 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
495.00 
95.0 
470.25 

1,106,656 		 2,213,312 
1,106,656 
⑨年額支払賃料      1,106,656 円　×　12ヶ月　＝　      13,279,872 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     470.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,279,872 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       531,195 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,748,677 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,213,312 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,248 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,106,656 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         218,852 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,988,777 円　　　　（　        42,586 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ４
　　　　-119		 2,395  
(   2,355) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,444 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,360 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ４
　　　　-120		 2,217  
(   2,178) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,381 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川口 -88　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 471,500 円  　　　　     94,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 531,195 円  　　　       13,279,872　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      343,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      801,500 円  　　　　     94,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        94,300 円  　　　　     94,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        94,300 円  　　　　     94,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,336,295 円　（　　　　　　         7,660 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9479    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 94,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     495.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0685     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,459,550 円  
（　　　　　        21,179 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,988,777 円      
②総費用 2,336,295 円      
③純収益　①－② 10,652,482 円      
④建物等に帰属する純収益 6,459,550 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,192,932 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,974,480 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,031 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     94,630,476 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     310,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月15日　提出
川口 -88　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川口 -88 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　天田　淳一   TEL.
鑑定評価額 156,000,000 円  １㎡当たりの価格 513,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川口市本町３丁目８８番９
｢本町３－８－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 305  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)
台形
1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域		 南10.7m市道 水道、ガス、下水 川口

640m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　１
０．７ｍ市道		 交通

施設		 川口駅南東方

640m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 川口駅徒歩圏の住宅地域として成熟しており、特段の変動要因もないため、当面は現状のまま推移していくもの
と予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    524,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    312,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京浜東北線沿線の住宅地域で、概ね川口市の圏域。需要者の中心は川口市及び隣接市在住の一次取得者
や買換取得者である。川口駅徒歩圏として人気のある住宅地域であるが供給量は限定的であり、継続して根強い需要が
認められるため、地価は上昇傾向にある。需要の中心価格帯は、新築戸建住宅で６０００万円程度である。土地は単独
取引が少なく、また取引規模にばらつきがあるため中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の戸建住宅を目的とする取引が中心の地域にあって、比準価格は同一需給圏内に存する規範性の高い取引事例を中
心に試算価格を求めることができた。一方収益価格については、周辺において賃貸需要は認められるものの、収益性よ
りも居住の快適性がより重視される地域にあることから、信頼性は相対的に劣ると判断した。以上より、比準価格を重
視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 -83                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    432,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[103.0]		 100
[ 89.4]		 [106.0]
100		 511,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    493,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅地の価格に現状特段の影響は見られない
ものの、建築費の高騰や将来的な金利上昇に
ついて留意が必要な状況にある。


地域要因に特段の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川口 -88　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９

-304		 川口市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.5m市道、
中間画地
準工

(70,200)
b １０

-305		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
南4m、角地
準工

(80,200)
c ５

-10		 川口市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西5.4m市道、
中間画地
準工

(70,200)
d ４

-1		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西11m市道、
北西6m、角地
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
421,404  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
448,374 		 100
[  89.0]
503,791 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
534,000 
b (　           ) 
554,334  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
536,059 		 100
[ 100.0]
536,059 
568,000 
c (　           ) 
332,736  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.1]
480,875 		 100
[ 102.9]
467,323 
495,000 
d (　           ) 
463,446  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
455,950 		 100
[  96.7]
471,510 
500,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -27.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    524,000 円／㎡]  



川口 -88　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,010,854 
2,337,198 
10,673,656 
6,459,550 
4,214,106 		 （　0.9479）
3,994,551 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     95,108,357 円　　　　（　    312,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川口 -88　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 165.00 ＬＳ3 495.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   305 ㎡     20.0 m x   18.5 m  前面道路：市道     　  10.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫタイプ、平均専有面積約４０㎡。 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 共用部分として標準的な面積を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
165.00 
95.0 
156.75 
2,318 
363,347 		 2.0  726,694 
1.0  363,347 

 2～ 2		 居宅
165.00 
95.0 
156.75 
2,365 
370,714 		 2.0  741,428 
1.0  370,714 

 3～ 3		 居宅
165.00 
95.0 
156.75 
2,389 
374,476 		 2.0  748,952 
1.0  374,476 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
495.00 
95.0 
470.25 

1,108,537 		 2,217,074 
1,108,537 
⑨年額支払賃料      1,108,537 円　×　12ヶ月　＝　      13,302,444 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     470.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,302,444 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       532,098 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,770,346 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,217,074 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,284 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,108,537 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         219,224 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,010,854 円　　　　（　        42,659 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ４
　　　　-119		 2,395  
(   2,355) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]
2,521 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,410 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,365 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ４
　　　　-120		 2,217  
(   2,178) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]
2,362 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川口 -88　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 471,500 円  　　　　     94,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 532,098 円  　　　       13,302,444　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      343,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      801,500 円  　　　　     94,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        94,300 円  　　　　     94,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        94,300 円  　　　　     94,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,337,198 円　（　　　　　　         7,663 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9479    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 94,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     495.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0685     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,459,550 円  
（　　　　　        21,179 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,010,854 円      
②総費用 2,337,198 円      
③純収益　①－② 10,673,656 円      
④建物等に帰属する純収益 6,459,550 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,214,106 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,994,551 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,097 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     95,108,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     312,000 円／㎡）